摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，劃撥土地抵押貸款活動(dòng)日益頻繁。據(jù)溫州市國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，2005年1月至4月，鹿城區(qū)共辦理土地抵押貸款303宗，抵押金額33.88億元，抵押面積200萬平方米，比去年同期增加。但由于土地抵押涉及法律問題多、手續(xù)復(fù)雜，為了方便廣大市民，市行政審批服務(wù)中心國(guó)土資源局窗口對(duì)土地抵押過程中遇到的問題進(jìn)行了詳細(xì)解答。土地抵押是指在法律允許的范圍內(nèi)，不轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)，以土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債務(wù)人有權(quán)依法處分土地使用權(quán)，并享有優(yōu)先受償權(quán)。

問：劃撥的土地可以抵押?jiǎn)幔?/P>

A:根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條的規(guī)定，依法取得的房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。因此，有的銀行認(rèn)為劃撥的土地使用權(quán)不能抵押。但劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)過國(guó)土資源部門審批，現(xiàn)在審批手續(xù)和抵押登記手續(xù)合二為一。

問：哪些土地所有權(quán)或使用權(quán)依法不能抵押？土地所有權(quán)和使用權(quán)依法不得抵押?！稉?dān)保法》第三十七條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第（三）項(xiàng)規(guī)定的除外；（三）教育設(shè)施，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體以公益為目的的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益性設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不清或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（6） 其他依法不能抵押的財(cái)產(chǎn)。

根據(jù)上述規(guī)定，不能抵押的土地所有權(quán)或者使用權(quán)，即使當(dāng)事人簽訂抵押合同，也是無效的。如何對(duì)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估并簽訂合同？

A：抵押人委托具有土地評(píng)估資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。土地部門確定地價(jià)并核定出讓金數(shù)額后，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

問：如果房屋抵押，房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)能否一并抵押？

A:我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但國(guó)有土地使用權(quán)可以依法有償轉(zhuǎn)讓。住房和土地密不可分。因此，以國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)一并抵押。根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)在先的，應(yīng)當(dāng)?shù)盅和恋?；土地抵押?quán)在先的，應(yīng)當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)。在國(guó)有土地上抵押房屋時(shí)，要注意兩點(diǎn)：一是房屋占用的土地使用權(quán)是否依法登記。未辦理土地登記的，土地使用權(quán)不受法律保護(hù)，不能對(duì)抗第三人。未辦理土地使用權(quán)登記，取得土地使用證的，不得設(shè)定抵押登記。二是以轉(zhuǎn)讓方式取得房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押、拍賣、變賣房屋價(jià)款并依法繳納土地使用權(quán)出讓金時(shí)，有優(yōu)先受償權(quán)。你知道嗎