土地買賣中的注意事項一、轉(zhuǎn)讓合同的格式。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和登記文件規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。二是國有土地權(quán)屬調(diào)查和信用能力調(diào)查。轉(zhuǎn)讓合同簽訂前，應(yīng)當(dāng)核實轉(zhuǎn)讓人的資格。出讓人必須是《國有土地使用證》載明的土地使用者。土地使用者為國有或者集體單位的，應(yīng)當(dāng)提交有資產(chǎn)處置權(quán)的機構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓證明。出讓方還應(yīng)仔細(xì)審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、是否存在重大債務(wù)糾紛等，避免土地使用權(quán)出讓后資金無法收回的結(jié)果。出讓前，應(yīng)當(dāng)對土地出讓價格進(jìn)行評估。由于土地使用權(quán)出讓價格明顯低于市場價格，市縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)出讓市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施。特別是出讓方為國有單位時，國有土地及相關(guān)資產(chǎn)必須經(jīng)法定評估機構(gòu)評估，并經(jīng)國土資源部門確認(rèn)。國有土地使用權(quán)出讓是否存在瑕疵，是受讓人必須關(guān)注的核心問題。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，一定要到國土部門和房地產(chǎn)部門進(jìn)行調(diào)查，核實是否有抵押和司法限制。鑒于調(diào)查是否存在土地權(quán)屬及相關(guān)糾紛并不容易，難以判斷受讓人的履約能力，應(yīng)當(dāng)明確雙方應(yīng)當(dāng)相互擔(dān)保。轉(zhuǎn)讓合同簽訂時，雙方應(yīng)協(xié)商應(yīng)交稅費的項目、標(biāo)準(zhǔn)和金額，明確稅費負(fù)擔(dān)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，稅款一般按土地銷售價格計算。銷售價格明顯低于正常市場價格的，以土地評估價格為計算依據(jù)。國有土地流轉(zhuǎn)往往涉及土地用途的變化，特別是劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地用途及相關(guān)條件是否可以變更，變更程序及費用負(fù)擔(dān)等應(yīng)在出讓合同中明確規(guī)定。出讓前土地多為工業(yè)用地、辦公用地等，出讓后土地多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地。規(guī)劃部門不僅要改變土地用途，還要繳納土地出讓金。有的雖然不改變土地用途，但需要改變出讓合同約定的建筑密度、容積率、綠化率等土地用途條件。7土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)。1地上建筑物及其他附著物的所有人或者共有人享有建筑物及其附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，但地上建筑物和其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力延伸至地上建筑物。如果沒有協(xié)議，則推定包括。已出讓的國有土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)水平的，不得轉(zhuǎn)讓；已劃撥的國有土地，無地上建筑物的，不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理登記。分割、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓登記按照規(guī)定辦理。由于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過合同簽訂、國土部門審批、辦理相關(guān)手續(xù)、登記發(fā)證等多個環(huán)節(jié)，有時還涉及抵押權(quán)注銷等手續(xù)，因此轉(zhuǎn)讓費的支付應(yīng)采取分期付款的方式。也就是說，按照轉(zhuǎn)賬程序，設(shè)定支付期限和金額，體現(xiàn)相互制約和監(jiān)督，降低雙方的交易風(fēng)險。9國有土地使用權(quán)抵押后的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的目的可以通過與抵押權(quán)人協(xié)商、以其他方式擔(dān)保或者以支付轉(zhuǎn)讓費的方式解除抵押權(quán)來實現(xiàn)。

交易規(guī)則

政府有責(zé)任規(guī)定集體土地入市的交易規(guī)則和市場秩序。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場中，集體土地應(yīng)當(dāng)與國有土地具有相同的進(jìn)入規(guī)則。首先，要明確集體土地供應(yīng)的市場主體。一級市場是集體經(jīng)濟(jì)組織的村民會議或者村民代表大會；土地股份合作社是股東大會。集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是否市場化，只有股東才有決定權(quán)。村支部書記、村委會主任只是他們委托的代理人，他們無權(quán)決定某一塊集體土地是否進(jìn)入市場，以防止村支部書記、村委會主任等少數(shù)人肆意出租或變賣為自己的利益轉(zhuǎn)讓集體土地。二級市場的主體是建設(shè)用地使用權(quán)人或集體土地宅基地使用權(quán)人。他們只能轉(zhuǎn)讓依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)。不得自行設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，不得將承包經(jīng)營權(quán)作為建設(shè)用地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓。

產(chǎn)權(quán)交易方式應(yīng)與國有土地市場相同，采取租賃（即年租）、轉(zhuǎn)讓（即轉(zhuǎn)租）、拍賣、招標(biāo)、掛牌、定價、合資等多種方式。一般來說，如果需求方想長期投資，他愿意租房；如果供應(yīng)方想有長期穩(wěn)定的收入，他愿意租房；如果需求方有多個競買人，他可以拍賣；如果公共設(shè)施用地可以招標(biāo)或上市；這取決于交易雙方的意愿，沒有必要堅持現(xiàn)行法律允許的股份和合資企業(yè)兩種定價方式。這是因為如果采取股份或合資的方式定價，集體土地的所有者和使用者將成為股東或合伙人，必須參與企業(yè)的經(jīng)營，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。一旦手術(shù)失敗，血便再也回不來了。因此，農(nóng)民普遍愿意采取租賃的形式，不愿意對股份定價。政府不應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定交易方式，只需制定租賃或轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)準(zhǔn)文本格式和拍賣、招標(biāo)、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要土地市場監(jiān)管。市場管理者需要做的是：收集土地供需雙方的信息，審核供需雙方信息的合法性（集體土地入市的代理人是否受集體經(jīng)濟(jì)組織的委托，提供的集體土地是否具有合法產(chǎn)權(quán)，土地用途是否符合土地用途區(qū)劃的用途控制規(guī)則），并規(guī)定交易規(guī)則和提供交易場所。集體土地的供應(yīng)不需要申請和政府批準(zhǔn)。政府不應(yīng)該通過這種方式壟斷建設(shè)用地供應(yīng)。建設(shè)用地與耕地配置的平衡點應(yīng)該由市場來決定，而不是由政府來決定。市場交易的租金和地價不應(yīng)由市場管理者來調(diào)節(jié)，而可以由中立的中介機構(gòu)來評估，由供需雙方平等協(xié)商或競爭的市場機制來決定。綜上所述，我們可以清楚地知道，土地買賣越來越頻繁，但卻不能用于商品房開發(fā)。對于土地入市，需要注意轉(zhuǎn)讓合同的形式、國有土地權(quán)屬調(diào)查和信用能力調(diào)查、轉(zhuǎn)讓價格評估和相關(guān)稅費。如果您有任何其他問題，請咨詢律師事務(wù)所的專業(yè)律師。他們會替你回答的。你知道嗎