經(jīng)營性土地使用權招拍掛作為管理城市土地、規(guī)范土地市場秩序的最重要環(huán)節(jié)，從理論上可以從源頭上防止土地租賃領域的腐敗，也是提高城市土地管理水平和投資環(huán)境的根本措施。它相對于協(xié)議出讓具有明顯的優(yōu)勢，使土地出讓價格更加公平合理，減少人為干擾因素，杜絕腐敗。土地招拍掛交易的共性在于其交易的公開性，但其具體操作有其區(qū)別。不同類型的土地交易應采取不同的交易方式。（1） 土地招標是指邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參與國有土地使用權招標，并根據(jù)招標結果確定土地使用者的行為。

在招標出讓過程中，土地主管部門應根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標文件，并實施招標登記。投標人注冊時必須交納投標保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照復印件、法定代表人證明等文件。投標人按照招標文件的要求編制投標文件后，應在規(guī)定的時間內將投標文件密封并裝入指定的箱內。由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業(yè)提交的投標文件進行評審后，在規(guī)定的時間和地點開標。中標人確定后，由招標人向中標人發(fā)出“中標通知書”，中標人按“中標通知書”規(guī)定的時間與土地管理部門簽訂“國有土地使用權出讓合同”。公開招標的投標人不得少于三個。投標人不足三人的，招標人應當停止開標。在公開招標中，投標企業(yè)的投標價格是評標的重要因素，但為了防止土地開發(fā)后續(xù)資金到位和土地閑置浪費現(xiàn)象的發(fā)生，開發(fā)商的專業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標委員會的重點。（2） 土地拍賣拍賣國有土地使用權，是指市、縣級人民政府土地行政主管部門發(fā)布的拍賣公告，競買人在指定的時間、地點進行公開競買，并根據(jù)競買決定土地使用者的行為結果。土地主管部門應當根據(jù)拍賣土地的特點編制拍賣文件。競買人應當在競買申請截止日前提出競買申請，繳納不低于拍賣文件規(guī)定的保證金，并提交法定代表人證明和其他資信證明。經(jīng)審查合格后，領取印有編號的競價招牌，按照拍賣公告規(guī)定的時間和地點進行拍賣。參加拍賣的競買人不得少于三人，否則拍賣終止。在拍賣中，最終成交價格必須高于拍賣人設定的底價，否則拍賣也需要終止。拍賣成交后，競買人應當按照拍賣合同約定的時間與土地管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同。土地拍賣最重要的原則是“價高者得”，這與其他拍賣形式一樣。（3） 土地掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限，在指定的土地交易場所公告出讓土地的交易情況，接受競買人的競買申請并更新掛牌價格，并根據(jù)競買結果確定土地在掛牌期限截止時的用戶行為。

由政府土地管理局編制掛牌文件，投標人在規(guī)定日期前提交投標申請，并在繳納保證金、提交法定代表人證明和其他資信證明后提交投標申請。掛牌人應當在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日，在土地交易市場掛牌公告掛牌土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起價、漲價規(guī)則、漲價幅度等。符合條件的投標人應按文件要求填寫投標報價單，投標人可在掛牌期限內多次報價。上市期內只有一個競買人，且上市期內只有一個競買人，且報價不低于上市底價，且符合其他交易條件的，成交；上市期內有兩個以上競買人的，成交，報價最高的投標人為中標人；如果報價相同，則先提交報價的投標人為中標人。但除報價低于底價外，在上市期間無競買人或者報價低于底價或者不符合其他交易條件的，不得成交。上市期限不少于10個工作日。

確定競買人后，掛牌方應向競買人出具《掛牌交易確認書》。中標人應當按照《掛牌交易確認書》規(guī)定的時間與市國土資源和房屋局簽訂國有土地使用權出讓合同。上市也遵循“價高者得”的原則。不同的是它不是現(xiàn)場報價。由于上市是以書面形式報價，因此引起的關注度和曝光度不如招拍掛。國土資源部有關負責人在2011年5月12日的新聞發(fā)布會上表示，《關于堅持和完善土地招拍掛出讓制度的意見》近日下發(fā)。根據(jù)《意見》，要積極發(fā)揮招拍掛在土地資源市場配置中的作用，完善商品房用地預申請制度、土地交易平臺和土地出讓合同，積極探索招拍掛創(chuàng)新，保持地價穩(wěn)定合理調整。

意見明確，各市縣要在向社會公布年度住房用地出讓計劃的基礎上，進一步細化出讓地塊的規(guī)劃和用地條件，完善商品房用地出讓預申請制度。公開保障性安居工程劃撥土地，應當向用地單位申請社會監(jiān)督。《意見》肯定了“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“商品房用地建設保障性住房”、“土地利用綜合條件最佳”等四種招拍掛創(chuàng)新方式。要求各地因地制宜地調整措施，選擇合適的土地出讓方式和政策，落實政府促進土地合理布局、節(jié)約集約利用的政策，切實滿足政府調整住房地價、保障民生、促進經(jīng)濟發(fā)展的需要穩(wěn)定市場預期。

根據(jù)《意見》，要完善土地交易平臺，積極推進國有商業(yè)建設用地網(wǎng)上掛牌出讓。市縣國土資源主管部門可以在網(wǎng)上發(fā)布出讓公告信息，明確土地開發(fā)利用條件、競買人資格和違約金，組織網(wǎng)上競買，確定競買人。你知道嗎