一是土地使用者有償或者無(wú)償將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人；二是家庭土地承包經(jīng)營(yíng)的，土地出讓是指承包人自行發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物，第三人代替自己向發(fā)包人履行合同的行為。土地流轉(zhuǎn)有兩種方式，只有在土地私有制社會(huì)才能發(fā)生。農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造基本完成后，土地由私有制轉(zhuǎn)為公有制，不允許土地流轉(zhuǎn)。但是，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。受讓人只有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍然屬于國(guó)家或者集體。在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)中，土地流轉(zhuǎn)是指承包人自行發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物，第三人代替自己向發(fā)包人履行合同的行為。雖然轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容不變，但它改變了承包人，終止了原承包人與發(fā)包人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確立了受讓人與發(fā)包人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，承包人與第三人應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓稅率：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓按“無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或者建筑物永久使用權(quán)的，無(wú)償將房地產(chǎn)贈(zèng)與他人的行為視為出售房地產(chǎn)，按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。本節(jié)轉(zhuǎn)讓流程一、轉(zhuǎn)讓人提交的材料一、土地證原件或土地證明材料二、土地出讓合同原件三、向稅務(wù)局提交的土地增值稅證明材料四、，土地評(píng)估報(bào)告

5、地圖數(shù)據(jù)

6、土地出讓專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告

7、營(yíng)業(yè)稅證明材料

II。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)提供申請(qǐng)材料

1、項(xiàng)目批準(zhǔn)書原件

2、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明材料

3、移交財(cái)政局的契稅證明

4、與城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃相一致的地圖材料

3、雙方共同提供的材料

1、土地出讓申請(qǐng)

2、土地使用權(quán)出讓合同4。土地用途發(fā)生變化的，受讓人應(yīng)當(dāng)注意本款所列事項(xiàng)是國(guó)有土地出讓交易中常見的問(wèn)題。土地出讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)更加注重細(xì)節(jié)，這不僅有利于降低交易成本，也有利于控制法律風(fēng)險(xiǎn)，避免違法現(xiàn)象的發(fā)生。在轉(zhuǎn)讓合同形式上，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和登記文件規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，應(yīng)當(dāng)核實(shí)轉(zhuǎn)讓人的資格。出讓人必須是《國(guó)有土地使用證》載明的土地使用者。土地使用者為國(guó)有或者集體單位的，應(yīng)當(dāng)提交有資產(chǎn)處置權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓證明。出讓方還應(yīng)仔細(xì)審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、是否存在重大債務(wù)糾紛等，避免土地使用權(quán)出讓后資金無(wú)法收回的結(jié)果。三是土地出讓價(jià)格要在出讓前進(jìn)行評(píng)估。由于土地使用權(quán)出讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，市縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要措施。特別是出讓方為國(guó)有單位時(shí)，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)必須經(jīng)法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)國(guó)土資源部門確認(rèn)。4、 國(guó)有土地使用權(quán)出讓是否存在瑕疵是受讓人關(guān)注的焦點(diǎn)。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，一定要到國(guó)土部門和房地產(chǎn)部門進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)是否有抵押和司法限制。鑒于調(diào)查是否存在土地權(quán)屬及相關(guān)糾紛并不容易，難以判斷受讓人的履約能力，應(yīng)當(dāng)明確雙方應(yīng)當(dāng)相互擔(dān)保。在簽訂有關(guān)稅收轉(zhuǎn)移合同時(shí)，雙方應(yīng)協(xié)商繳納稅費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和金額，明確稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，一般按土地交易價(jià)格計(jì)稅。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以土地評(píng)估價(jià)格為計(jì)算依據(jù)。國(guó)有土地流轉(zhuǎn)往往涉及土地用途的變化，特別是劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地用途及相關(guān)條件是否可以變更，變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)等應(yīng)在出讓合同中明確規(guī)定。出讓前，大部分土地為工業(yè)用地、辦公用地等。出讓后，大部分土地用于商業(yè)或住宅開發(fā)。規(guī)劃部門不僅要改變土地用途，繳納土地出讓金，還要繳納相關(guān)配套費(fèi)。有的雖然不改變土地用途，但需要改變出讓合同約定的建筑密度、容積率、綠化率等土地用途條件。7土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)。1地上建筑物及其他附著物的所有人或者共有人享有建筑物及其附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，但地上建筑物和其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力延伸至地上建筑物。如果沒(méi)有協(xié)議，則推定包括。已出讓的國(guó)有土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)水平的，不得轉(zhuǎn)讓；已劃撥的國(guó)有土地，無(wú)地上建筑物的，不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理登記。分割、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓登記按照規(guī)定辦理。由于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)合同簽訂、國(guó)土部門審批、辦理相關(guān)手續(xù)、登記發(fā)證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)注銷等手續(xù)，因此轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)分期支付。也就是說(shuō)，按照轉(zhuǎn)賬程序，設(shè)定支付期限和金額，體現(xiàn)相互制約和監(jiān)督，降低雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)。9國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)后，國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并非不可能。轉(zhuǎn)讓的目的可以通過(guò)與抵押權(quán)人協(xié)商、以其他方式擔(dān)?；蛘咭灾Ц掇D(zhuǎn)讓費(fèi)的方式解除抵押權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。本合同是一項(xiàng)合同，該合同是一方當(dāng)事人（轉(zhuǎn)讓方）當(dāng)事人（轉(zhuǎn)讓方）甲方（轉(zhuǎn)讓方）甲方（轉(zhuǎn)讓方）甲方（轉(zhuǎn)讓方）甲方（轉(zhuǎn)讓方）甲方（轉(zhuǎn)讓方）甲方（轉(zhuǎn)讓方）甲方（轉(zhuǎn)讓方）甲方（轉(zhuǎn)讓方）乙方（uuuuuuuuuuuuuuuu<

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甲方擬將土地使用權(quán)及相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。經(jīng)友好協(xié)商，甲方和乙方根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)