江蘇省已進(jìn)入城市化(30%以上)階段,建設(shè)用地消耗迅速擴(kuò)大。預(yù)計(jì)全省城鎮(zhèn)化水平每提高1%,將占用耕地53-8000 hm2。按6700 hm2計(jì)算,到2010年,全省城鎮(zhèn)新增用地需求量約為8萬hm2。按人均耕地0.067hm2計(jì)算,到2010年全省將新增失地農(nóng)民120萬人。他們將來將如何生活?解決這個(gè)問題,首先要了解全省的實(shí)際情況。
<1.1從農(nóng)業(yè)到非農(nóng)業(yè)的土地轉(zhuǎn)換概述。到2002年底,江蘇省建設(shè)用地總面積達(dá)到171.36萬Hm2,占全省總用地面積的16.05%。當(dāng)年批準(zhǔn)農(nóng)用地2.48萬hm2,相當(dāng)于一個(gè)縣的土地面積。其中,農(nóng)用地出讓2.08萬hm2,占84%。同年,核準(zhǔn)實(shí)際用地15800 hm2。如果加上未經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地,實(shí)際建設(shè)用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字?!稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”后的土地用途主要是工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。2002年工業(yè)用地占49.7%,商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)用地占28%。農(nóng)地非農(nóng)化仍以國家征用為主,集體土地流轉(zhuǎn)比例不斷提高。1.2地價(jià)在招商引資、擴(kuò)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模、加快GDP增速的績(jī)效經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下,各地各級(jí)競(jìng)相出臺(tái)土地利用優(yōu)惠措施。在轉(zhuǎn)讓方式上,通常采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓。2002年全省土地出讓10123宗,其中協(xié)議出讓7784宗,占76.89%;招標(biāo)出讓1250宗,占12.34%;拍賣出讓888宗,占8.77%;掛牌出讓201宗,占1.99%。并盡量降低土地出讓、租賃價(jià)格。招商地價(jià)一般在120-150萬元/hm2之間。實(shí)際土地出讓價(jià)格為375-525萬元/hm2。調(diào)查顯示,在全省土地利用變化和增值的土地收益分配中,政府占60%-70%左右,村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織占25%-30%,農(nóng)民只占5%-10%。此外,征地補(bǔ)償分配混亂,鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小組、農(nóng)民之間缺乏可操作的統(tǒng)一分配辦法,導(dǎo)致農(nóng)民收入進(jìn)一步減少。以海門市的征收標(biāo)準(zhǔn)為例,只有縣級(jí)以上各級(jí)政府和部門每公頃土地征收各類稅費(fèi)37.2萬元,每公頃向村組和農(nóng)民繳納約37.5萬元,其中70%交給農(nóng)民,農(nóng)民可支配的土地只有26.25萬元,約占征地總成本的35%。
1.4征地補(bǔ)償水平
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