土地抵押的特點(diǎn)是什么？土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和其他土地權(quán)利的雙重性質(zhì)。作為抵押權(quán)的一個概念，土地抵押權(quán)應(yīng)分為擔(dān)保權(quán)或擔(dān)保物權(quán)兩類。《中華人民共和國擔(dān)保法》第三條第三款、第五款將國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)。土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和其他土地權(quán)利的雙重性質(zhì)。土地抵押作為抵押權(quán)的概念，應(yīng)當(dāng)分為擔(dān)保權(quán)和擔(dān)保物權(quán)兩類?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第三條第三款、第五款將國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為抵押物，從某種意義上說，土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，同時，土地抵押權(quán)是一種其他土地權(quán)利，即土地使用權(quán)上設(shè)定的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此，調(diào)整土地抵押關(guān)系既要適用擔(dān)保法的規(guī)定，也要適用土地法的規(guī)定。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)只能建立在土地使用權(quán)（主體權(quán)利）的基礎(chǔ)上，土地使用權(quán)是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的客體。土地抵押權(quán)因其標(biāo)的物是土地、地上物和部分土地權(quán)利而成為另一種權(quán)利。抵押是保證債務(wù)經(jīng)濟(jì)價值的實(shí)現(xiàn)。因此，提供抵押品必須具有交換價值。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由使用者以轉(zhuǎn)讓價款為成本取得。因此，土地使用權(quán)可以成為抵押物。目前，我國尚無法律明確規(guī)定其他土地權(quán)利可以作為抵押。土地抵押權(quán)的客體是土地使用權(quán)，而不是其他權(quán)利。第三，土地抵押權(quán)屬于土地使用權(quán)，但二者密切相關(guān)，土地抵押權(quán)的效力對土地使用權(quán)有著重大影響。一方面，它的發(fā)生是以土地使用權(quán)的存在和行使為條件的。根據(jù)我國現(xiàn)行法律，行政機(jī)關(guān)依照《中國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，在作為主要權(quán)利的土地使用權(quán)消滅時，作出收回土地使用權(quán)的處罰，設(shè)定在土地使用權(quán)上的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，它的實(shí)現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬的變化。第四，設(shè)立土地抵押權(quán)是一項重要的行為。

建立土地抵押權(quán)，必須建立書面抵押合同，進(jìn)行土地抵押登記。抵押合同自登記之日起生效。在我國，土地抵押登記是強(qiáng)制性的。土地抵押登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的重要條件。當(dāng)事人簽訂書面抵押合同后未登記的，以登記為準(zhǔn)。第五，土地抵押具有擔(dān)保物權(quán)的功能和效力。其目的是通過改變土地權(quán)益權(quán)屬，實(shí)現(xiàn)對債權(quán)的保護(hù)，而不是直接滿足土地利用的需要。所以。它沒有占有和使用土地的權(quán)利。從土地其他權(quán)利的性質(zhì)來看，土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保性其他權(quán)利，地上權(quán)、地役權(quán)等其他權(quán)利屬于用益物權(quán)性其他權(quán)利，這也是土地抵押權(quán)區(qū)別于其他土地其他權(quán)利的一個重要特征。

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