根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二百零三條和《中華人民共和國擔保法》第五十九條的規(guī)定，最高額抵押是指債務(wù)人或者第三人在一定期限內(nèi)為連續(xù)債權(quán)提供擔保物的情形，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者當事人約定實現(xiàn)抵押的，抵押權(quán)人在債權(quán)的最高限額內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。最高額抵押具有以下特點：（1）最高額抵押是有限抵押。根據(jù)抵押人與抵押權(quán)人的約定，無論未來實際債權(quán)如何增減，抵押權(quán)人只能在債權(quán)的最高限額內(nèi)享有抵押物的優(yōu)先權(quán)；（二）最高抵押額是為即將發(fā)生的債權(quán)提供擔保?！薄鞍l(fā)生債權(quán)”是指設(shè)定抵押前抵押期間發(fā)生的債權(quán)；

（3）最高抵押額擔保的債權(quán)最高額是確定的，但實際數(shù)額是不確定的。為保證以后債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人約定確定最高擔保金額，并對該金額內(nèi)的債權(quán)提供擔保；

（4）最高擔保金額是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保。

“一定期間”不僅指債權(quán)發(fā)生的期間，還指抵押擔保的期間債權(quán)連續(xù)性是指債權(quán)的數(shù)量不確定，連續(xù)發(fā)生“對一定期間內(nèi)的連續(xù)債權(quán)提供擔?！笔侵冈诒ＷC債權(quán)的最高限額內(nèi)，對一定期間內(nèi)的連續(xù)債權(quán)提供擔保。如果最高債權(quán)額為100萬元，擔保期為一年，則無論抵押物一年內(nèi)發(fā)生多少債權(quán)，只要債券總額不超過100萬元，這些債權(quán)都可以抵銷?！斗课莸怯涋k法》第五十條規(guī)定，設(shè)定房屋最高抵押權(quán)的，當事人應(yīng)當申請設(shè)定最高抵押權(quán)登記。第五十一條規(guī)定，申請設(shè)立最高額抵押權(quán)登記，應(yīng)當提交下列材料：

（一）申請登記；

（二）申請人身份證明；

（三）房屋所有權(quán)或者不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明；

（四）最高額抵押合同；

（5）一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)合同或者因登記原因需要的其他證明材料；（6）其他必要的材料。第五十二條規(guī)定，當事人申請登記，將最高額抵押權(quán)設(shè)立前的現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍的，應(yīng)當提交下列材料：（一）現(xiàn)存?zhèn)鶛?quán)合同或者其他證明登記理由的材料；（二）抵押人和抵押權(quán)人同意將債權(quán)納入最高額抵押擔保范圍的書面材料。設(shè)立房屋最高額抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當記載最高額抵押當事人、債務(wù)人的姓名，以及債權(quán)的最高額和確定債權(quán)的期限。因此，申請人應(yīng)當注意：（1）最高額抵押合同應(yīng)當約定最高額，并明確債權(quán)的期限；（二）主債權(quán)證明材料應(yīng)當是在一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的合同或者其他債權(quán)證明材料，如債權(quán)合同、連續(xù)銷售協(xié)議等；

（三）注意區(qū)分確定債權(quán)的期限債權(quán)和履行期限。它們不是同一個概念。以銀行授信合同為例，一般情況下，銀行會約定授信額度的使用期限和最長貸款期限，授信額度的使用期限是確定債權(quán)的期限，應(yīng)當記入登記簿；

（4）登記冊不記錄債務(wù)履行期。抵押的最大金額是為將來可能發(fā)生的多次債權(quán)提供擔保。抵押權(quán)成立時，每項債權(quán)對應(yīng)的債務(wù)履行期限尚未確定，難以一致，因此無法在登記簿上記載。此外，最高額抵押權(quán)設(shè)定前已經(jīng)發(fā)生的債權(quán)需要納入擔保范圍的，當事人應(yīng)當提供書面材料表示同意。你知道嗎