如何識別和區(qū)分住房抵押貸款的內(nèi)部效應(yīng)和外部效應(yīng)。《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十六條規(guī)定：“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押的費用。抵押合同另有約定的，以約定為準(zhǔn)?！备鶕?jù)這一規(guī)定，房屋抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍主要包括主債權(quán)、利息、遲延利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押的費用六項。其中，利益一般分為法定利益和約定利益。對此，德國法認(rèn)為約定利益屬于擔(dān)保范圍，日本法則將約定利益排除在擔(dān)保范圍之外。我國法律允許當(dāng)事人另行約定。根據(jù)這種理解，約定的利益應(yīng)當(dāng)屬于擔(dān)保的范圍。至于違約金，人們無疑屬于擔(dān)保范圍，但問題是我國《合同法》將違約金界定為補償性的，并允許事先約定。有鑒于此，該法第114條允許根據(jù)實際損失進行變更。如果低于實際損失，可以要求增加，其擔(dān)保范圍應(yīng)為實際損失。如果高于實際損失，可以要求適當(dāng)減少。至于多少合適，法律還沒有規(guī)定，需要完善。對于抵押房屋的損害賠償，抵押權(quán)人可以主張對該財產(chǎn)的代位求償權(quán)，但一旦賠償與其他財產(chǎn)混合，抵押權(quán)人因失去專一性而難以行使優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十八條的規(guī)定，賠償金應(yīng)當(dāng)作為抵押物，抵押權(quán)人以抵押人對第三人的損害賠償請求為基礎(chǔ)，設(shè)定債權(quán)質(zhì)押。被抵押房屋被征用、拆遷的，抵押權(quán)人有權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)；征用時擔(dān)保的債權(quán)未到期的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請財產(chǎn)保全。當(dāng)然，我們也有權(quán)要求抵押人提供新的抵押擔(dān)保，擔(dān)保標(biāo)的是通過產(chǎn)權(quán)交換取得的房屋。抵押成本主要包括申請費、拍賣費、評估費和保全費。

<2。根據(jù)一般理論，房屋抵押標(biāo)的物的范圍一般包括抵押房屋的抵押物、抵押權(quán)和孳息。法律和合同沒有相反規(guī)定的，主物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，次物的所有權(quán)也轉(zhuǎn)移。作為抵押物的主體，房屋的附屬物一般包括門鎖、采暖設(shè)施、照明設(shè)施和通訊設(shè)施。但下列情形除外：一是在第三人設(shè)定并取得抵押權(quán)之前，附隨物已與主物分離；二是當(dāng)事人在合同中明確約定排除抵押權(quán)對附隨物的效力。當(dāng)然，與房屋緊密結(jié)合、不可分割的裝飾地板，應(yīng)該是房屋本身的一部分，不應(yīng)納入財產(chǎn)范圍。從屬權(quán)是指從屬于房屋并使房屋具有必要效率的權(quán)利，如土地使用權(quán)、相鄰權(quán)等。抵押權(quán)實現(xiàn)前，抵押人享有房屋使用權(quán)和利益，房屋的孳息（如租金）歸抵押人所有；抵押權(quán)實現(xiàn)后，抵押房屋被人民法院查封或者以其他方式保全，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，因此，該房屋的孳息屬于抵押物，以滿足其債權(quán)。對此，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十七條的規(guī)定，自抵押權(quán)行使之日起，抵押權(quán)的效力延伸至抵押房屋的法定孳息，但抵押權(quán)人未通知債務(wù)人應(yīng)當(dāng)清償?shù)盅何锏姆ǘㄦ芟?，故抵押?quán)的效力小于孳息。

值得注意的是，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十五條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條的精神，雖然法律允許抵押房屋與土地上的新房一起拍賣，房屋抵押貸款的效果不如新房，抵押貸款對新房銷售的效果不如價格優(yōu)先。（2） 房屋抵押權(quán)的外部效應(yīng)。房屋抵押權(quán)對抵押人處分房屋權(quán)利的限制在于對交易安全和抵押人擔(dān)保權(quán)益的保護。其效力是：未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓：房屋抵押行為無效，正如《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押人未告知抵押權(quán)人或者抵押權(quán)人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”；轉(zhuǎn)讓房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保。未提供擔(dān)保的，抵押房屋不得轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓原因：抵押人應(yīng)當(dāng)將抵押房屋的價款提前清償有擔(dān)保債權(quán)，或者經(jīng)抵押權(quán)人同意向第三人提存。債權(quán)超出部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。2房屋抵押權(quán)對后抵押權(quán)的影響。為了充分發(fā)揮物的交換價值，各國立法都允許在同一房屋上設(shè)立多重抵押權(quán)，我國法律也是如此?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第三十四條第一款規(guī)定：“抵押合同登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償?！?，本條適用于房屋抵押合同，由于我國的房屋抵押是以登記為生效要件，但登記時間似乎比較模糊，因此建議以登記申請時間作為判斷依據(jù)。該法第三十五條第二款還規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，財產(chǎn)價值大于有擔(dān)保債權(quán)余額的，可以再抵押，但不得超過余額。”可見，本條并不反對設(shè)定抵押權(quán)的多重性同樣的房子，但只有房子的余額才允許重新設(shè)置。在這方面，發(fā)揮房屋的交換價值是有害的。只要當(dāng)事人自愿承擔(dān)風(fēng)險，法律就沒有必要過多干預(yù)。三。房屋抵押權(quán)對抵押房屋債權(quán)的影響。從一般情況看，房屋抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)，但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，為實現(xiàn)社會正義，房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)受到一定限制，其優(yōu)先權(quán)只能在支付破產(chǎn)費用后行使，破產(chǎn)人所欠的工資、勞動保險費以及破產(chǎn)人所欠的國家稅費。4房屋抵押對房屋租賃的影響?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定：“抵押人將租賃物抵押的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人，原租賃合同仍然有效?！笨梢?，租賃房屋可以設(shè)定抵押權(quán)。抵押人將租賃房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人，先設(shè)定的租賃權(quán)可以對抗后設(shè)定的抵押權(quán)。但是，抵押人是否履行書面告知義務(wù)，并不影響原租賃合同的效力，也與處理抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突無關(guān)。因此，這一規(guī)定可以刪除?！稉?dān)保法司法解釋》全文第六十六條規(guī)定，抵押人出租有抵押權(quán)的房屋的，房屋抵押權(quán)的效力延伸至租賃關(guān)系，租賃權(quán)因抵押權(quán)的實現(xiàn)而終止。論房屋抵押權(quán)對侵權(quán)行為的影響。第三人侵害抵押房屋時，抵押權(quán)人有權(quán)選擇保護自己的利益。他既可以尋求債權(quán)保護，也可以選擇財產(chǎn)權(quán)保護。你知道嗎