根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》，債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人可以留置債務(wù)人依法占有的動(dòng)產(chǎn)，并享有優(yōu)先受償權(quán)。前項(xiàng)債權(quán)人為留置權(quán)人，其占有之動(dòng)產(chǎn)為留置財(cái)產(chǎn)。租賃合同留置權(quán)，是指一方當(dāng)事人不履行義務(wù)，以租賃物作為留置權(quán)客體的租賃法律關(guān)系。首先，留置權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，具有從屬性和區(qū)別性。留置權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。留置權(quán)在我國《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》中都屬于一種擔(dān)保物權(quán)。2留置權(quán)是一種法定擔(dān)保權(quán)益。留置權(quán)是一種法定權(quán)利，不是當(dāng)事人設(shè)定的權(quán)利。三。留置權(quán)是不可分割的。留置權(quán)是債權(quán)的全部，留置權(quán)人可以行使留置權(quán)的全部權(quán)利。債權(quán)的分割、部分清償和留置權(quán)的分割不影響留置權(quán)的效力。留置權(quán)是從屬的。留置權(quán)從屬于它所擔(dān)保的債權(quán)。留置權(quán)的設(shè)立以主債權(quán)的設(shè)立為基礎(chǔ)。留置權(quán)的優(yōu)先權(quán)取決于債權(quán)的范圍。物權(quán)法對(duì)留置權(quán)所對(duì)應(yīng)的債權(quán)沒有限制，即其形成基礎(chǔ)不限于合同關(guān)系，包括合同債務(wù)、不當(dāng)?shù)美麄鶆?wù)、無因管理債務(wù)和侵權(quán)債務(wù)。留置權(quán)人有保管留置財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。留置權(quán)人保管不當(dāng)造成的損害賠償責(zé)任為嚴(yán)格責(zé)任或過錯(cuò)推定責(zé)任。留置權(quán)人對(duì)留置動(dòng)產(chǎn)的毀損有無過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債務(wù)人可以用留置權(quán)人的損害賠償責(zé)任抵銷。第二，我國法律留置權(quán)條款的沿革與分析。

1?！睹穹ㄍ▌t》對(duì)留置權(quán)的原則和基本規(guī)定是：“根據(jù)合同約定，一方占有另一方財(cái)產(chǎn)，另一方超過約定期限未按合同約定支付到期價(jià)款的，占有人有權(quán)留置財(cái)產(chǎn)，并依照約定的期限法律規(guī)定，將保留的財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付價(jià)款。”。據(jù)此，當(dāng)時(shí)設(shè)立和行使留置權(quán)的法律要求是：（1）雙方必須存在合同關(guān)系；（2）一方占有另一方財(cái)產(chǎn)的依據(jù)是合同約定；（3）另一方未按約定支付到期款項(xiàng)超過約定期限。因此，筆者認(rèn)為《民法通則》規(guī)定的留置權(quán)屬于合同留置權(quán)，因?yàn)樗鼘?duì)合同的性質(zhì)和類型沒有要求和限制，所以房屋租賃合同中可以存在留置權(quán)。但是，1995年實(shí)施的《擔(dān)保法》采用了留置權(quán)封閉原則，將留置權(quán)僅限于保管合同、貨運(yùn)合同和承攬合同，必須是法律的直接規(guī)定。具體見該法第八十四條：“債務(wù)人不履行保管合同、運(yùn)輸合同、加工合同產(chǎn)生的債權(quán)的，債權(quán)人享有留置權(quán)。法律可以保留的其他合同，適用前款規(guī)定?！?。1999年《合同法》在《擔(dān)保法》的基礎(chǔ)上增加了委托合同留置權(quán)?！吨腥A人民共和國合同法》第四百二十二條規(guī)定，委托合同中，委托人逾期不支付報(bào)酬的，委托代理人對(duì)委托財(cái)產(chǎn)享有留置權(quán)。42007年《物權(quán)法》對(duì)留置權(quán)的規(guī)定有了重大突破，采用了開放原則?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二百三十條規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人可以留置債務(wù)人依法占有的動(dòng)產(chǎn)，并對(duì)該動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)?！?，留置權(quán)擔(dān)保的標(biāo)的物，只要符合留置權(quán)的法律要求，就不再限于合同債權(quán)，但法律明確規(guī)定不得留置或者當(dāng)事人約定不得留置的除外。綜上所述，小編認(rèn)為：擔(dān)保法頒布后、物權(quán)法實(shí)施前，只有四類合同享有留置權(quán)。另外，任何其他合同，包括房屋租賃合同，作為可能的合同債權(quán)人，出租人不享有留置權(quán)。即使房屋租賃合同中有上述特別約定，出租人在實(shí)踐中仍不能享有留置權(quán)。然而，物權(quán)法不僅突破了原有四類合同的限制，留置權(quán)也不再以合同為基礎(chǔ)。即使債權(quán)人和債務(wù)人之間沒有合同，也可以有留置權(quán)。也就是說，留置權(quán)既可以出現(xiàn)在合同債務(wù)中，也可以出現(xiàn)在侵權(quán)債務(wù)、不當(dāng)管理和無因管理中。因此，筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》為出租人在房屋租賃合同中享有留置權(quán)提供了法律依據(jù)，符合法定條件的出租人可以成為留置權(quán)的主體。三是房屋租賃關(guān)系中行使留置權(quán)的條件。

1。房屋租賃合同明確規(guī)定出租人享有留置權(quán)。雖然物權(quán)法突破了留置權(quán)合同，但并不意味著其他合同的債權(quán)人一定享有留置權(quán)。由于現(xiàn)行法律、法規(guī)，甚至2009年7月頒布的《城市房屋租賃合同司法解釋》都沒有明確規(guī)定房屋租賃合同的出租人享有留置權(quán)，理論上對(duì)房屋租賃合同出租人是否享有留置權(quán)仍存在分歧和爭(zhēng)議?？紤]到留置權(quán)的安全性和有效性，為避免將來在租賃合同中發(fā)生糾紛，出租人在支付逾期租金和費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人的動(dòng)產(chǎn)和房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)享有留置權(quán)，而不僅僅是一般處分權(quán)和房屋處分權(quán)動(dòng)產(chǎn)和房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，這是留置權(quán)成立和存在的前提。此外，占有必須是合法的。房屋租賃也是如此。出租人非法占有承租人的動(dòng)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)的，不具有留置權(quán)和留置權(quán)后果。出租人依法占有承租人的動(dòng)產(chǎn)和出租人房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)的方式一般有：一是承租人將約定的動(dòng)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給出租人占有（“主動(dòng)交付占有”）；二是，房屋租賃期限屆滿或者依法提前終止時(shí)，承租人拖欠租金、水電費(fèi)的，或者承租人放棄或者留在租賃房屋內(nèi)的，出租人將直接控制并轉(zhuǎn)移占有（扣留占有）；三是向人民法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定承租人的動(dòng)產(chǎn)和租賃房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)由出租人暫時(shí)占有、控制甚至保管（司法確認(rèn)占有）。

實(shí)踐中，也存在強(qiáng)制占有的情形，即承租人拒絕按照房屋租賃合同約定騰出房屋，在拖欠出租人租金、水電等費(fèi)用后，拒絕交付租賃房屋內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)。在這種情況下，出租人采取自救措施強(qiáng)行進(jìn)入房屋，扣押、控制和占有與約定留置權(quán)相同的承租人的房屋，以實(shí)現(xiàn)留置權(quán)。這種方法是否合法，是法定留置權(quán)還是非法侵權(quán)，目前在理論上存在很大爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，在現(xiàn)行法律和司法解釋沒有明確規(guī)定之前，不宜提倡。由于留置權(quán)是債務(wù)人不履行債務(wù)造成的，債務(wù)人的債務(wù)已經(jīng)達(dá)到履行期，只有債務(wù)人的債務(wù)達(dá)到履行期，才能確定債務(wù)是否履行。債務(wù)人的債務(wù)尚未達(dá)到履行期限的，無法判斷債務(wù)人是否自覺履行債務(wù)。因此，如果允許留置權(quán)，就意味著債務(wù)人被迫提前履行債務(wù)，這顯然是不公平的。一般來說，留置權(quán)財(cái)產(chǎn)與債權(quán)應(yīng)當(dāng)建立在同一法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，但不包括商業(yè)留置權(quán)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二百三十一條規(guī)定：“債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，除企業(yè)之間的留置權(quán)外，與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系?！薄７梢?guī)定了留置權(quán)財(cái)產(chǎn)與債權(quán)法律關(guān)系的同一性，以避免債權(quán)人濫用留置權(quán)，但這一規(guī)定僅針對(duì)自然人情況下債權(quán)人或債務(wù)人的一方或雙方，除企業(yè)之間外，不再受同一人的限制法律關(guān)系。