[活動(dòng)流程]

來(lái)自蒼南龍崗的吳先生和陳女士于4月16日簽訂了商品房轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，陳女士將本市某小區(qū)一套尚未交付、尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的商品房以92萬(wàn)元的價(jià)格出售給吳先生，定金10萬(wàn)元，剩余房款將在4月30日前一次性付清。協(xié)議中約定，如果吳先生反悔，10萬(wàn)元定金無(wú)效；如果陳女士反悔，她將為吳先生加倍定金。就在吳先生繳納10萬(wàn)元的第二天，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《房地產(chǎn)新政》，規(guī)定不能提供一年以上地方納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放住房貸款。吳先生沒有貸款。他沒有足夠的錢買房。他認(rèn)為，國(guó)家房貸政策的變化在法律上屬于“不可抗力”或“情勢(shì)變化”。她要求賣房的陳女士退還定金10萬(wàn)元。

國(guó)家住房貸款政策的變化在法律上是“不可抗力”還是“情勢(shì)變化”？“后悔買”的買家吳先生有權(quán)拿回定金嗎？

吳先生想和陳女士商量，他拿不到貸款，也買不到房子，那么他可以取消購(gòu)房協(xié)議，同時(shí)退還10萬(wàn)定金。他認(rèn)為，房地產(chǎn)新政屬于“不可抗力”或“情勢(shì)變更”，因此合同不能履行不是他的問題。

陳女士和她的律師說(shuō)，吳先生的上訴沒有根據(jù)。既然是吳先生食言了，那10萬(wàn)定金就按協(xié)議規(guī)定作廢了。經(jīng)審理，法官認(rèn)為，原告與被告簽訂的《商品房轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議書》為合同定金合同。當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法。定金協(xié)議自實(shí)際交付定金之日起生效。支付定金的當(dāng)事人吳先生不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金。原告拒絕與被告簽訂支付購(gòu)房款的合同，屬于不履行債務(wù)行為。因此，原告無(wú)權(quán)要求被告返還定金。

對(duì)于原告因住房貸款新政策的影響而無(wú)法辦理貸款的原因，法院認(rèn)為，雙方在定金合同中約定，原告應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)支付剩余抵押貸款，原告知道在一定期限內(nèi)無(wú)法取得房地產(chǎn)權(quán)證。國(guó)務(wù)院關(guān)于住房貸款調(diào)控政策的出臺(tái)，并不一定導(dǎo)致原告與被告之間的商品房買賣合同不能繼續(xù)履行。因此，原告主張的事實(shí)不符合情事變更申請(qǐng)書規(guī)定的條件。因此，原告要求解除合同并返還定金的主張?jiān)诜缮鲜菦]有根據(jù)的，法院不予支持。因此，依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

法院判決不一定導(dǎo)致買賣合同不能繼續(xù)履行的理由是：“簽訂協(xié)議時(shí)，雙方約定以陳女士的名義繼續(xù)支付抵押，吳先生將抵押給陳女士。這種情況本身就存在。新政不影響吳先生以這種方式支付房貸的方式。”

法院最終判決駁回吳先生的訴訟請(qǐng)求，案件受理費(fèi)也應(yīng)由吳先生承擔(dān)。你知道嗎