如何在雙方違約的房地產(chǎn)糾紛中適用定金法。

1.2在雙方違約的情況下，一方違約屬于法定或約定適用定金違約金，另一方在其他事項(xiàng)上違約的，只有前者單方適用定金違約金，后者可以追究相應(yīng)的責(zé)任違約責(zé)任。如果雙方的違約行為屬于法定或約定適用定金違約金的，定金違約金適用于雙方，即一方丟失定金，另一方雙倍返還定金，在相互抵銷后，支付定金的一方可以收回全部或部分定金。

1.3實(shí)踐中，在處理上述問題時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分雙方違約與抗辯權(quán)的適用，以防止確立抗辯權(quán)的單方面違約被誤判為雙方違約。在定金的概念和性質(zhì)上，定金是指當(dāng)事人約定由一方支付給另一方作為擔(dān)保的一定數(shù)額的款項(xiàng)。它是一種法律擔(dān)保，旨在督促人們履行債務(wù)，保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。簽訂合同時(shí)，必須書面約定定金，約定定金的金額和交付期限。支付定金的一方不履行義務(wù)的，無權(quán)要求對(duì)方返還定金；收取定金的一方不履行義務(wù)的，需要向?qū)Ψ诫p倍償還債務(wù)。按其性質(zhì)和效力可分為合同保證金、確認(rèn)保證金、違約保證金、終止保證金和合同保證金。一般來說，只有買賣雙方書面明確約定“定金”一詞時(shí)，才是法律意義上的定金。但買賣雙方在合同中約定，因買受人違約導(dǎo)致雙方不能履行合同的，定金和定金不予退還；因開發(fā)商違約導(dǎo)致的，定金和定金應(yīng)當(dāng)雙倍返還。那么，定金和定金都屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購買定金。二是保證金在商品房中的應(yīng)用。一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往在具備法定銷售條件之前就進(jìn)行認(rèn)購。雙方簽署認(rèn)購書，讓買方支付一定數(shù)額的定金，即認(rèn)購定金。認(rèn)購保證金的性質(zhì)在實(shí)踐中，認(rèn)購書起到了為購房者預(yù)留房號(hào)、保證商品房買賣合同簽訂的作用。盡管認(rèn)購書的性質(zhì)在法學(xué)理論上仍存在爭議，但一般認(rèn)為，商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同等同于預(yù)約合同與合同的關(guān)系，即預(yù)約合同是為履行約定而訂立的簽訂合同。通過在認(rèn)購書中設(shè)定定金條款，可以約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂的商品房買賣合同的權(quán)利和義務(wù)，即當(dāng)一方在簽訂合同時(shí)有過錯(cuò)時(shí)，對(duì)另一方無過錯(cuò)的有效補(bǔ)償。因此，從這個(gè)意義上講，購房定金屬于合同定金，即為保證商品房買賣合同正式簽訂而支付的定金。

2。所謂合同定金，是指為保證主合同的訂立而簽訂的從屬合同。存款的時(shí)間和效果比其他類型的存款更為特殊。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定以支付定金為主合同的，支付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)追索退還押金。本文是對(duì)存款的解釋和適用。定金雖然從屬于合同，但并不取決于主合同的效力。其效力是獨(dú)立的，在主合同成立之前就已經(jīng)確立。其效力與主合同的法律效力無關(guān)。保證金的上述特征是由其功能決定的，即保證金的主要功能是保證主合同的簽訂。當(dāng)其擔(dān)保的合同行為不發(fā)生時(shí)，違反承諾的一方將受到定金的處罰，定金將起到擔(dān)保作用。第三，如何在商品房買賣合同糾紛中適用定金規(guī)則。當(dāng)買受人不能與開發(fā)商簽訂合同或買受人改變主意時(shí)，往往會(huì)發(fā)生是否退還定金的糾紛，從而引發(fā)糾紛，被法院起訴。

如何應(yīng)用存款規(guī)則？實(shí)踐中有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要買受人不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認(rèn)購書約定，開發(fā)商不能退還買受人定金；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要買受人按時(shí)簽訂商品房買賣合同，買方將在認(rèn)購書上履行簽訂合同的義務(wù)。如果開發(fā)商不同意買受人提出的合同條件，導(dǎo)致合同無法簽訂，開發(fā)商應(yīng)雙倍支付定金。作者認(rèn)為這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。根據(jù)第一種觀點(diǎn)，開發(fā)商可以自由提出各種有利于自己的補(bǔ)充協(xié)議。只要購房者不能接受，開發(fā)商就可以堂而皇之地占有定金，這也是開發(fā)商在實(shí)踐中經(jīng)常占有定金而不退還定金的主要原因。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要購房者去找開發(fā)商簽合同，即使購房者多收費(fèi)，開發(fā)商也必須簽訂正式的銷售合同，否則就必須雙倍交納定金，這也違背了公平和誠信的基本原則，不利于房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。因此，筆者認(rèn)為，存款罰則的適用應(yīng)符合公平、公正的基本原則。今年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條，規(guī)定：“出賣人以認(rèn)購、定購、預(yù)約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依法將定金退還買受人因不可歸責(zé)于雙方的原因，商品房買賣合同不能訂立?！本唧w來說，如果合同一方無故未在認(rèn)購書約定的時(shí)間和地點(diǎn)內(nèi)簽訂買賣合同，或者擅自改變雙方在認(rèn)購書中確認(rèn)和約定的房屋基本情況、價(jià)格等條款，導(dǎo)致買賣雙方無法達(dá)成一致意見的簽訂銷售合同時(shí)，因一方原因不能簽訂合同的，應(yīng)向該方支付定金。此外，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》就與購房人簽訂認(rèn)購書和合同定金，開發(fā)商在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)無法與購房人簽訂正式商品房銷售合同的現(xiàn)象因?yàn)樗匀粺o法取得《商品房預(yù)售許可證》。

筆者認(rèn)為，在這種情況下，購房者也可以根據(jù)認(rèn)購書中的定金條款，要求開發(fā)商支付雙倍定金。但是，因雙方未能就認(rèn)購書中未提及的簽約細(xì)節(jié)等條款達(dá)成一致意見，導(dǎo)致商品房買賣合同未能簽訂的，不是一方原因，也不能歸責(zé)于雙方。如本合同不能簽訂，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商應(yīng)退還原押金，而不應(yīng)再申請(qǐng)押金罰款。比如，購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購合同后，購房者支付了認(rèn)購定金。雙方在約定的時(shí)間簽訂了主合同，即在簽訂購貨合同的過程中，因補(bǔ)充協(xié)議的條款而反復(fù)協(xié)商、糾紛，導(dǎo)致買賣合同無法簽訂。購房者認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金，開發(fā)商認(rèn)為定金不應(yīng)返還。筆者認(rèn)為，未簽訂商品房買賣合同是由于不能歸責(zé)于雙方的原因，雙方的行為不構(gòu)成違約，因此開發(fā)商應(yīng)將定金全額退還給購房人。總之，在處理存款法時(shí)，我們可以處理