定金可以退嗎？

目前，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房銷(xiāo)售合同前，一般通過(guò)認(rèn)購(gòu)、下單、預(yù)訂等方式接受購(gòu)房人的定金。如果購(gòu)房者不來(lái)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同或雙方未能就合同條款達(dá)成一致，大部分開(kāi)發(fā)商的定金將不予退還。這種定金或定金協(xié)議對(duì)買(mǎi)方極為不利，使買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)處于被他人控制的境地。在定金不退的壓力下，購(gòu)房者往往違背自己的意愿接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，其真實(shí)意思無(wú)法在合同中體現(xiàn)，這違背了合同的公平正義原則。不少購(gòu)房者認(rèn)為，購(gòu)房押金和其他商品交易一樣，就像平時(shí)購(gòu)物一樣。付了定金后，我會(huì)替我保管的。我已經(jīng)準(zhǔn)備好要了。如果我不想要的話(huà)，押金會(huì)是你的補(bǔ)償金，等等給房子。他們認(rèn)為，一旦商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽了字，不管是什么原因，房子最后都不會(huì)買(mǎi)了，交了定金就不能退了。有些人甚至自動(dòng)放棄存款。這其實(shí)是個(gè)誤會(huì)。對(duì)于買(mǎi)家的這些想法和疑問(wèn)，我可以明確告訴買(mǎi)家，定金是可以退還的。那么押金在什么條件下可以退，在什么條件下押金不能退呢？有必要了解存款的法律規(guī)定。到目前為止，與定金有關(guān)的法律規(guī)定有：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋全文》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條對(duì)定金作了如下規(guī)定：支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，他應(yīng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń鹱鳛閭鶛?quán)擔(dān)保。支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，支付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收取定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣(mài)人接受買(mǎi)受人的定金，以認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、轉(zhuǎn)讓等方式為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同提供擔(dān)保的，預(yù)約等，因一方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，按照定金法的規(guī)定辦理；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金退還買(mǎi)受人。此外，建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂商品房銷(xiāo)售合同前向買(mǎi)受人收取預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)譁p房?jī)r(jià)。當(dāng)事人未訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將費(fèi)用退還買(mǎi)受人”。從以上法律規(guī)定和具體管理辦法中，我們可以得出以下結(jié)論：作為商品房預(yù)售合同，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款是對(duì)守約方因違約而未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的保護(hù)和救濟(jì)。但當(dāng)雙方不能就正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款達(dá)成協(xié)議時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約。在這種情況下，認(rèn)購(gòu)表格中的定金條款不適用。因一方原因未訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)按照定金法的規(guī)定辦理，即買(mǎi)受人因自身原因放棄購(gòu)房而不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，或者出賣(mài)人違約而不出售房屋，則不履行合同義務(wù)的一方無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于雙方的原因致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金退還買(mǎi)受人。如果買(mǎi)賣(mài)雙方難以就預(yù)售或銷(xiāo)售合同及補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致，而賣(mài)方未能簽訂合同，則不能歸咎于任何一方，因此賣(mài)方應(yīng)將定金全額退還買(mǎi)方。

如何避免存款陷阱。在商品房交易過(guò)程中，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和定金，并不是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的必要程序。經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未簽訂，購(gòu)房人可以無(wú)后顧之憂(yōu)地退房。二是將“定金”寫(xiě)為“定金”、“預(yù)付款”、“定金”、“定金”、“定金”和“合同款”。這樣，一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有簽訂，付款就可以退回。返還的法律依據(jù)有兩個(gè)：一是《擔(dān)保法解釋》全文第一百一十八條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)支付保留金、擔(dān)保金和擔(dān)保金，對(duì)定金的性質(zhì)沒(méi)有約定，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予受理支持它；其次，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣(mài)人接受買(mǎi)受人的定金，以認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、轉(zhuǎn)讓等方式作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保的，預(yù)約等，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因雙方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的責(zé)任，并將定金退還買(mǎi)受人。另外，司法實(shí)踐中普遍認(rèn)為，“定金”等費(fèi)用屬于預(yù)付性質(zhì)，由于雙方?jīng)]有簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商獲得了這筆錢(qián)，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此?yīng)根據(jù)法律規(guī)定對(duì)其進(jìn)行不當(dāng)?shù)美幚?。第三，在簽?a href='http://www.shkps.cn/xieyi/134.html' target='_blank' data-horse>認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，要明確約定哪些內(nèi)容對(duì)我們有利，比如在什么條件下可以退還定金、不退還定金的法律后果以及如何承擔(dān)違約責(zé)任等。

如何成功提取存款？通過(guò)以上分析，我們知道提取定金有一定的條件，即定金可以提取是因?yàn)楹贤瑮l款不能達(dá)成協(xié)議。另外，必須在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)簽訂合同。為了提取押金，我們必須證明這一點(diǎn)。買(mǎi)方可以通過(guò)記錄雙方在合同條件談判過(guò)程中的修改，或通過(guò)記錄雙方的談話(huà)來(lái)證明。有的購(gòu)房者自己并不想要房子，這屬于違約，還可以通過(guò)增加補(bǔ)充協(xié)議來(lái)達(dá)到退押金的目的。此外，對(duì)于沒(méi)有銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，如內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，由于不具備銷(xiāo)售條件，定金無(wú)論如何都可以退還。沒(méi)有大量的證據(jù)收集工作，他們可以直接起訴。

存款案件訴訟的管轄權(quán)

存款案件是否適用地域管轄權(quán)？目前，法院對(duì)本案的管轄權(quán)是房地產(chǎn)案件的管轄權(quán)，即房地產(chǎn)所在地法院的管轄權(quán)。但筆者認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，這類(lèi)定金案件不屬于房地產(chǎn)糾紛案件，而屬于定金糾紛，因?yàn)楫?dāng)事人之間的糾紛不是一般管轄原則，應(yīng)當(dāng)適用于房地產(chǎn)糾紛本身。作者將不詳細(xì)討論這個(gè)問(wèn)題。

總之，關(guān)于定金的法律規(guī)定已經(jīng)相當(dāng)明確，這充分保護(hù)了買(mǎi)家，