1、 房地產開發(fā)成本的構成是指房地產企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房而支出的全部費用。就其用途而言，大致可分為三個部分：

<1。土地、土木工程和設備成本。這是房地產開發(fā)成本的主要內容，約占總成本的80%。最重要的是土地成本。土地成本主要包括重置成本、租賃成本、搬遷成本等，房地產開發(fā)商在決定是否開發(fā)項目時，必須通過土地面積和容積率的換算，計算出未來商品房每平方米的土地成本（俗稱樓面價），以評價項目的可行性項目。

2。支持和其他費用。主要是指水、電、氣、市政及公共建筑配套費，學校、醫(yī)院、商店等生活服務設施不可或缺。其他一些費用雖然屬于寄存性質，如檔案寄存、綠化寄存等，但很難全部收回。收費項目種類繁多，標準各異。許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性強，標準普遍較高。配套等費用是房地產開發(fā)成本中受外部因素影響最大的部分，一般占項目總投資的10%-15%。與其他行業(yè)相比，房地產開發(fā)具有建設周期長、投資額大、投資風險高的特點。因此，大部分開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需求，這將產生大量的利息支出。如何計算這部分成本將對正確計算開發(fā)成本起到非常重要的作用。第二，加強房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算策略。

房地產開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家有關法律法規(guī)，還要結合企業(yè)實際情況和行業(yè)特點，建立健全企業(yè)規(guī)章制度，加強和完善住房成本核算規(guī)章制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本核算數(shù)據(jù)的真實性和可靠性，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發(fā)企業(yè)要考慮自身規(guī)模和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素。在保證成本核算質量的前提下，合理設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每個房地產項目要有專人負責成本核算，大型項目要成立成本工作組，負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表的編制和分析，使成本核算與管理有機結合，形成有效的核算和核算管理機制。造價工作組的工作方式也應根據(jù)工程實際情況確定為集中和非集中工作方式。

2。確定成本核算的對象。

對于現(xiàn)代多功能社區(qū)的建設，其成本核算對象是復雜的。這就要求成本核算人員深入實踐，研究分析項目的總體特點、管理要求、經(jīng)濟用途、標準、施工交期和預決算的主要分項。成本核算對象的設置必須堅持“易核算、易管理”的原則。一般來說，房地產開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，應綜合考慮開發(fā)項目的區(qū)位、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做以下處理：一般開發(fā)項目，列入獨立設計預算或施工圖預算的單項開發(fā)項目，應當作為成本核算對象；同一開發(fā)地點、結構類型的集團開發(fā)項目，如果起止時間相近，由同一施工隊施工，可以合并為一個成本核算對象。對于規(guī)模較大、建設周期較長的單項開發(fā)項目，可根據(jù)經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對象。比如大型項目要分期分批開發(fā)，然后按照經(jīng)濟用途和建設標準進行分類。對于區(qū)域內屬于經(jīng)營性公共設施的公共建筑配套設施，應單獨設置成本對象核算，形成多個成本核算對象。建立合理的成本核算方案。

正確劃分成本項目，如：征地拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等，能客觀反映產品的成本結構，使用方便分析研究降低成本的途徑。根據(jù)現(xiàn)行房地產開發(fā)企業(yè)會計制度，開發(fā)成本屬于一級科目，企業(yè)應根據(jù)自身經(jīng)營特點和管理需要，確定成本項目，進行詳細核算。列出太多的成本項目是不合適的。對于發(fā)生頻率較低的成本，特別是單筆交易中發(fā)生的成本，應盡量合并。對金額較大、連續(xù)發(fā)生的成本，應當分別核算。土建工程費用屬于合同的，應按合同約定進行詳細核算，以便隨時了解工程量進度和支付情況，為工程決算提供資料。準確的成本歸集、分配和結轉。

對于單個房地產項目，由于成本對象簡單，成本的歸集容易得多，通過分攤間接包含在成本對象中的內容相對較少。但是，一個大型綜合性社區(qū)的開發(fā)是非常復雜的，成本核算對象也比較詳細，很多成本不能直接收集到每個成本核算對象，需要用一定的方法和程序進行分配，然后間接收集到每個成本核算對象。直接收取的費用主要是建安費用，其他費用需要按期撥付。對于間接分攤，在日常的歸集中，根據(jù)各成本項目的明細進行歸集核算，再根據(jù)各成本對象和相應的成本項目進行分攤。如大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接收取項目的建安成本；征地拆遷補償費的日常成本可以直接按成本對象而不是成本對象分攤。本期費用可按各成本對象月末實際建筑面積分攤。不需要按成本對象分配。如果成本管理需要，可以根據(jù)細部結構進行恢復。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、間接開發(fā)費中的現(xiàn)場管理費按各造價對象的建筑面積分攤。本月發(fā)生的各項費用和支出的收付程序與征地拆遷補償?shù)氖崭冻绦蛳嗤＠①M用按各成本對象上月末實際收取的成本金額分攤；屬于預決算范圍并按合同約定支付的預付款，直接計入成本項目收取，并及時取得發(fā)票；對工程決算后的欠款，按標準提取，包括未支付的商品房維修基金等，注意工程竣工成本結轉核算。

已完成的土地開發(fā)項目的成本應根據(jù)其用途采用不同的方法結轉。例如：（1）為出售或有償轉讓而開發(fā)的商業(yè)建筑用地。開發(fā)完成后，實際成本應轉入“開發(fā)產品-土地”賬戶。（2） 開發(fā)完成后，直接用于企業(yè)商品房建設用地。開發(fā)完成投入使用后，結轉實際成本，計入相關住房開發(fā)成本。（3） 房地產開發(fā)項目竣工驗收取得交房許可證后三個月內，工程竣工決算后