房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成：

1。國家作為土地所有者，在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給土地使用者。土地使用者繳納的土地出讓金估算，可參考政府前期出讓的同類地塊出讓金數(shù)額，并對時(shí)間、地點(diǎn)、用途、街道條件、建筑容積率、土地出讓年限、周邊環(huán)境條件、土地等因素進(jìn)行修正后得出現(xiàn)狀；也可根據(jù)項(xiàng)目所在城市人民政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)或平均地價(jià)，以及項(xiàng)目所在區(qū)域的等級、用途、容積率、使用年限等因素進(jìn)行修正。征地拆遷補(bǔ)償。（1） 土地征費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地的成本主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修費(fèi)、苗木補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地復(fù)墾基金、征地管理費(fèi)等，農(nóng)村土地征用的估算可以通過測算來實(shí)現(xiàn)參照國家和地方有關(guān)規(guī)定。（2） 安置房補(bǔ)償。在城市地區(qū)，國家和地方政府可以按照法定程序?qū)袃?chǔ)備土地或者企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)人使用的土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者其他建設(shè)項(xiàng)目。因土地轉(zhuǎn)讓給原單位或者個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由新單位按照規(guī)定賠償。事實(shí)上，它包括兩部分：房屋安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)。

3。初步工程費(fèi)用。前期工程費(fèi)用主要包括：（1）項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)用。一般按項(xiàng)目總投資的一定比例估算。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)一般占建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘查費(fèi)可按所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。（二）“三通一平”等土地開發(fā)成本。主要包括拆除地面原有建筑物、構(gòu)筑物的費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和水、電、通路費(fèi)用。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量和相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

4。建筑安裝費(fèi)。

指直接用于建筑安裝工程的總成本。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特種裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、，弱電等設(shè)備及安裝）及室內(nèi)裝飾工程費(fèi)?？裳须A段可采用單位估算法、單位指數(shù)估算法、工程量近似計(jì)算法、估算指數(shù)估算法和類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法估算建安費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施成本。

又稱紅線內(nèi)的工程費(fèi)用，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、污水、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指數(shù)估算法計(jì)算。

6。

主要包括開發(fā)社區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)移的公共配套設(shè)施支出。估算可參照“建安工程造價(jià)”估算方法。

7。意外開支。

包括基本預(yù)備費(fèi)和提價(jià)預(yù)備費(fèi)。根據(jù)工程的復(fù)雜性和上述費(fèi)用估算的準(zhǔn)確性，以上述1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%-5%計(jì)算。

8。開發(fā)期間的稅收。

開發(fā)項(xiàng)目的投資估算應(yīng)考慮當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門在開發(fā)過程中征收的各種稅費(fèi)。在一些大中城市，這部分成本在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)中占很大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。你知道嗎