“反價(jià)格”，在二手房交易糾紛中排名第一，是二手房交易中最讓購(gòu)房者痛恨的事情。謝秋律師律師網(wǎng)曾處理過多起房地產(chǎn)交易糾紛的楊晨告訴羊城晚報(bào)記者，在業(yè)主“還價(jià)”的情況下，購(gòu)房者能得到什么樣的補(bǔ)償，可能完全取決于“如何簽訂合同”。

好的，現(xiàn)在讓我們來教你如何用最強(qiáng)的反擊簽合同——

預(yù)付款應(yīng)該寫為“定金”

一般來說，二手房交易會(huì)涉及預(yù)付款贖回合同，即幫業(yè)主從銀行贖回房子首先，然后進(jìn)行交易。這里需要特別注意的是，無論是贖回合同還是首付，購(gòu)房者在過戶前支付的占總房?jī)r(jià)20%以內(nèi)的款項(xiàng)，都應(yīng)盡量寫為“定金”。因?yàn)橹挥醒航鸩拍苌暾?qǐng)雙倍罰款。如遇業(yè)主權(quán)，業(yè)主必須賠償雙倍定金給買方。

如果買賣雙方都覺得不合適，可以增加一個(gè)協(xié)議：一方造成根本違約的，除雙倍定金外，還應(yīng)支付總房?jī)r(jià)的20%作為違約金。這里的“20%”只是一個(gè)建議，雙方可以討論決定。當(dāng)然，所謂的違約責(zé)任一般是平等的。如果購(gòu)房人在簽訂合同后要求業(yè)主不出售房屋，除了定金外，他還應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)數(shù)額的違約金，那么業(yè)主也有權(quán)要求購(gòu)房人。如果簽訂合同后不買房，除沒收定金外，購(gòu)房人還應(yīng)承擔(dān)同等數(shù)額的違約金。合同的“期限”應(yīng)盡可能詳細(xì)，合同中規(guī)定的執(zhí)行期限問題往往被忽視，這也為“反價(jià)格”提供了土壤。

目前，在大多數(shù)銷售格式合同中，只約定了一個(gè)較大的期限，如在合同簽訂后90天內(nèi)完成轉(zhuǎn)讓交易。但何時(shí)申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸、何時(shí)完成止贖、何時(shí)提交抵押材料等，如果不約定，可能存在風(fēng)險(xiǎn)：等到第90天，就知道對(duì)方違約了。在這90天里，你非常被動(dòng)。等90天，“反價(jià)格”對(duì)你的傷害會(huì)越來越大?；仡欉^去三個(gè)月的房?jī)r(jià)，你會(huì)失去一間浴室。

違約方應(yīng)承擔(dān)法律費(fèi)用

對(duì)于不誠(chéng)實(shí)違約，我們不僅要譴責(zé)，還要讓自己有更強(qiáng)的反擊能力。

例如，當(dāng)你對(duì)房子很樂觀，簽了合同，交了三個(gè)月的定金后，房主說：“我不賣了。我會(huì)把10萬元的定金還給你。親，我很通情達(dá)理。我們不欠對(duì)方！”你瘋了，說：“你什么意思？這三個(gè)月房?jī)r(jià)漲了30多萬元！”店主說：“親，我心情不好。突然我不想賣了。你覺得怎么樣？”

你怒氣沖沖地說：“好吧！押金應(yīng)該加倍。除了押金的處罰，你還應(yīng)該給我總房?jī)r(jià)的10%作為20萬元加20萬元的處罰，一共40萬元，快點(diǎn)！”

主人在“哈哈”之后不會(huì)接你的電話。

當(dāng)你非常生氣，準(zhǔn)備打官司，但有一個(gè)問題。你方合同中沒有此條款：如果一方違約但拒絕承擔(dān)違約責(zé)任，守約方應(yīng)承擔(dān)守約方發(fā)生的所有費(fèi)用。

不包括在許多標(biāo)準(zhǔn)合同中。如果你沒有這篇文章，你必須支付給對(duì)方快遞要求履行，聘請(qǐng)律師咨詢，訴訟或仲裁。對(duì)方敗訴后，由法院或者仲裁委員會(huì)先行收取的訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)，由對(duì)方承擔(dān)。但有了這一條，違約方承擔(dān)的費(fèi)用寫得很清楚，法官會(huì)要求違約方承擔(dān)費(fèi)用。

謝秋特別提醒消費(fèi)者，好的律師收費(fèi)不會(huì)太便宜。而且，有了對(duì)方最終將要支付的款項(xiàng)，最好請(qǐng)專業(yè)律師為你打一場(chǎng)相對(duì)容易的官司，而不是通宵搜合同法，然后去法院和仲裁委員會(huì)立案、開庭