小結(jié)：中介起訴買家“跳單”，要求高額賠償。為什么有些案件是由法院判決賠償?shù)?，而有些則不是？關(guān)鍵問(wèn)題是什么？簽驗(yàn)房文件要注意什么？

北京一家房產(chǎn)中介公司（以下簡(jiǎn)稱中介公司）接到王先生的驗(yàn)房后，在《驗(yàn)房銷售確認(rèn)書》上簽字，并為王先生簽字王先生與業(yè)主協(xié)商房?jī)r(jià)，但此后，王先生是通過(guò)其他經(jīng)紀(jì)公司買的房子。經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為王先生的行為屬于“跳單”，并根據(jù)確認(rèn)書要求其支付3.5萬(wàn)余元的違約金。法院對(duì)此案作出一審判決。

經(jīng)紀(jì)公司起訴稱，王先生通過(guò)該公司查看了某小區(qū)的一套房屋，簽署了房屋買賣確認(rèn)書，并要求經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主協(xié)商房?jī)r(jià)。但在經(jīng)紀(jì)公司幫忙協(xié)商價(jià)格后，王先生回答說(shuō)不會(huì)買。此后，經(jīng)紀(jì)公司得知王先生通過(guò)其他經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)房，并通過(guò)網(wǎng)簽公示。

根據(jù)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)定，王先生在簽約后12個(gè)月內(nèi)自行成交，或通過(guò)代理、中介等方式與房屋出賣人達(dá)成交易的，王先生應(yīng)向經(jīng)紀(jì)公司支付房屋實(shí)際成交價(jià)格2.2%的違約金。法院判令王先生繳納罰款3.5萬(wàn)元。

庭審中，王先生辯稱不知道房屋買賣確認(rèn)書，只說(shuō)是房屋買賣記錄。涉案房屋不是經(jīng)紀(jì)公司的獨(dú)家代理。確認(rèn)書屬于格式條款和霸王條款。法院審理后認(rèn)為：王先生通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司取得涉案房屋信息，現(xiàn)場(chǎng)查看涉案房屋，委托經(jīng)紀(jì)公司與房屋所有人協(xié)商價(jià)格，然后通過(guò)其他方式成交涉案房屋經(jīng)紀(jì)公司構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但王先生辯稱，反對(duì)通過(guò)其他經(jīng)紀(jì)公司獲取涉案房屋信息，并在簽署驗(yàn)房確認(rèn)書時(shí)作弊，因未提供充分證據(jù)證明，法院不予受理。此外，法院認(rèn)為，刑罰本身具有懲罰性和補(bǔ)償性。經(jīng)紀(jì)公司主張的處罰應(yīng)以補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔。因此，法院應(yīng)當(dāng)減少經(jīng)紀(jì)公司要求賠償?shù)倪`約金數(shù)額。

最終，法院判決王先生向經(jīng)紀(jì)公司支付違約金3000元，駁回經(jīng)紀(jì)公司的其他訴訟請(qǐng)求，雙方均不上訴。這個(gè)案子已經(jīng)生效了。（案例信息來(lái)自北京路巴網(wǎng)站李晨）

購(gòu)房者通過(guò)中介看房后，并未通過(guò)中介進(jìn)行交易，而是直接與房主進(jìn)行交易或通過(guò)其他中介進(jìn)行交易，導(dǎo)致“跳單”糾紛時(shí)有發(fā)生。

一、法院對(duì)跳單行為的處理

在“跳單”后，中介起訴法院要求買受人承擔(dān)賠償責(zé)任的案件結(jié)果不同，有的中介上訴被完全駁回，有的被支持獲得一定賠償。

一般來(lái)說(shuō)，法院會(huì)根據(jù)不同情況進(jìn)行處理。首先，沒(méi)有簽署任何有約束力的文件。

如果中介帶客戶看房，但沒(méi)有簽署看房確認(rèn)書等書面文件，或者書面文件中沒(méi)有限制購(gòu)房人交易的條款，出現(xiàn)所謂的“跳樓令”，中介不能索賠。第二，我們簽署了有約束力的文件。

那么，如果你簽了驗(yàn)房確認(rèn)書等限制性文件，你肯定會(huì)得到賠償嗎？楊律師沒(méi)必要這么說(shuō)。

在某些情況下，雖然購(gòu)房者簽署了“看房確認(rèn)書”，但由于未能通過(guò)中介與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，服務(wù)已經(jīng)終止。之后，他確實(shí)通過(guò)其他中介與業(yè)主達(dá)成了交易，另外一家中介也確實(shí)掌握了房源并提供了相應(yīng)的服務(wù)。從表面上看，這種情況違反了原來(lái)的協(xié)議，是一種“跳轉(zhuǎn)指令”。但根據(jù)楊律師的經(jīng)驗(yàn)，考慮到實(shí)際情況以及中介簽署的文件通常是格式條款，法院可能不會(huì)支持中介的訴訟請(qǐng)求。

如果是這種情況，王先生并不能證明自己是通過(guò)其他中介獲得房屋信息的，并確實(shí)簽署了《看房確認(rèn)書》與房主進(jìn)行交易，通常會(huì)被視為違約。當(dāng)然，即使構(gòu)成違約，賠償金額也要視實(shí)際情況而定。比如，這起案件并沒(méi)有支持中介的索賠數(shù)萬(wàn)元，卻只有幾千元。第二，對(duì)購(gòu)房者的建議：

鑒于這種混亂，律師提醒購(gòu)房者，如果通過(guò)中介購(gòu)房時(shí)需要在任何文件上簽字，必須提前對(duì)文件內(nèi)容進(jìn)行全面審核。

在“限購(gòu)令”糾紛案件中，一些購(gòu)房者往往聲稱一開(kāi)始并不知道簽字內(nèi)容，但如果沒(méi)有特別的證據(jù)，法院很難相信你不知道自己簽字的文件。最好事先了解不同中介機(jī)構(gòu)的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果不認(rèn)可中介機(jī)構(gòu)“驗(yàn)房確認(rèn)表”等文件中注明的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最好拒絕簽字，另謀出路。如果簽了這樣的文件，但沒(méi)有通過(guò)中介完成交易，就有被認(rèn)為是“跳樓”的風(fēng)險(xiǎn)，所以我們應(yīng)該對(duì)自己的行為做出合理的解釋和準(zhǔn)備。如果確實(shí)通過(guò)其他渠道獲得相同的房屋信息，要注意提前收集和準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)，證明事實(shí)。第三，對(duì)中介的建議：對(duì)于相關(guān)的房地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，遇到“跳樓令”確實(shí)是對(duì)中介勞動(dòng)的不尊重。不過(guò)，中介方自身的服務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)防范也值得改進(jìn)。

在“跳樓令”發(fā)生后，即使“跳樓令”行為被法院認(rèn)定，中介仍主張購(gòu)房人應(yīng)按照“看房確認(rèn)書”的標(biāo)準(zhǔn)全額賠償中介費(fèi)，難以得到充分支持。

因?yàn)橹薪樘峁┓?wù)，原來(lái)中介費(fèi)中的服務(wù)不僅包括提供房屋信息，還包括為雙方簽訂合同提供便利的服務(wù)，提供房屋過(guò)戶手續(xù)，甚至貸款服務(wù)。跳單肯定是在合同簽訂前發(fā)生的，因此主張全額收取中介服務(wù)費(fèi)顯然很難得到法律支持。中介往往想通過(guò)“看房確認(rèn)書”中高額的中介費(fèi)違約責(zé)任對(duì)購(gòu)房者施加壓力，使購(gòu)房者不敢“跳單”，但也增加了中介通過(guò)法律維權(quán)的難度。不提供全部服務(wù)，要求全額中介費(fèi)，顯然是不合理的。法院很難支持它。支持的數(shù)額只能由法官自行決定，存在很大的不確定性。從更合理的角度出發(fā)，細(xì)化中介機(jī)構(gòu)提供的各種服務(wù)價(jià)格，一旦發(fā)生違約，要按照合理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行索賠，避免糾紛，減少不確定的法律風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，在提供服務(wù)時(shí)，如果中介能先替客戶著想，給客戶滿意的服務(wù)，不要把價(jià)格提得太高，讓客戶明白中介服務(wù)的價(jià)值，相信大多數(shù)客戶不會(huì)隨意跳單。你知道嗎