農(nóng)村房屋買賣糾紛的處理原則是什么。然而，并不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因?yàn)?，根?jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，合同是有效的，不僅合同主體應(yīng)當(dāng)適當(dāng)，而且合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法。關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，除了適用我國(guó)合同法關(guān)于合同效力和無(wú)效的一般原則外，還應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定。根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的不同，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛可分為三類：1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外部集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；

3、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。由于合同主體的不同，所涉及的相關(guān)法律法規(guī)和政策也大相徑庭。因此，在適用法律確定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)，會(huì)得出不同的結(jié)論。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

由于買受人具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，消除了宅基地不能轉(zhuǎn)讓的障礙。因此，只要買賣雙方訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于合同生效的規(guī)定，買賣合同即視為生效。2在集體經(jīng)濟(jì)組織成員與其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間房屋買賣合同效力的認(rèn)定上要慎重。

雖然我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給上述集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人，但法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)沒(méi)有禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也不禁止向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民出售住房。因此，在法律不禁止轉(zhuǎn)讓房屋的情況下，法官基于主觀理解，不得也無(wú)權(quán)以禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)定否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，阻礙村民行使自己的房屋所有權(quán)。因此，筆者主張，農(nóng)村房屋買賣合同只要符合合同法的其他規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定為有效合同。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同無(wú)效。據(jù)國(guó)土部介紹，2009年，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理禁止炒作土地的通知》中明確規(guī)定，“農(nóng)民住房不得賣給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)民集體土地上建房國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》進(jìn)一步規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買、非法建房核發(fā)土地使用證”。雖然民法第六條的規(guī)定應(yīng)嚴(yán)格適用于民事活動(dòng)，但沒(méi)有國(guó)家政策。因此，筆者認(rèn)為，這種合同違反了國(guó)家政策，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。（2） 農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私人房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)性增強(qiáng)、居住區(qū)邊界打破、城鄉(xiāng)一體化的背景下產(chǎn)生的。監(jiān)管缺失是造成這種局面的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲、房屋拆遷補(bǔ)償金等是此類案件發(fā)生的主要原因。這類案件的審理應(yīng)結(jié)合案件情況，區(qū)別對(duì)待：

1。對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋交易，經(jīng)認(rèn)定不存在欺詐行為和明顯不公平的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋交易合同有效，駁回當(dāng)事人要求退房的訴訟請(qǐng)求。房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人的，經(jīng)有關(guān)組織、部門(mén)批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效，當(dāng)事人確認(rèn)合同無(wú)效的主張可以駁回。合同未實(shí)際履行或者買受人未實(shí)際居住、使用房屋的，合同無(wú)效，雙方應(yīng)當(dāng)分別返還房屋和購(gòu)房款。合同履行完畢，未經(jīng)有關(guān)組織、部門(mén)批準(zhǔn)，買受人實(shí)際居住、使用該房屋的，買受人應(yīng)當(dāng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，在調(diào)解的基礎(chǔ)上，承認(rèn)買受人對(duì)該房屋的現(xiàn)狀和繼續(xù)使用的權(quán)利占領(lǐng)、居住和使用這所房子。如果合同已經(jīng)履行，買受人未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，實(shí)際居住和使用該房屋的，如果認(rèn)定合同無(wú)效，在決定退房退房時(shí)，應(yīng)充分考慮雙方的利益和各方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，特別是退房人出賣人從土地增值或拆遷補(bǔ)償中獲得的利潤(rùn)，以及買受人因房屋現(xiàn)值與原購(gòu)銷價(jià)格的差額而造成的損失；其次，買受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償房屋改擴(kuò)建時(shí)的增值。

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