1、 交通用地分類交通用地是指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口、碼頭、機(jī)場(chǎng)等交通及附屬設(shè)施用地。第二，交通用地評(píng)價(jià)方法可采用道路貢獻(xiàn)法、成本近似法、市場(chǎng)比較法和收益還原法。道路貢獻(xiàn)法是利用各類土地的平均價(jià)格和道路對(duì)周圍土地的貢獻(xiàn)來(lái)估算道路價(jià)格的方法。道路周邊各類用地的價(jià)格可采用路線價(jià)格法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、收益折減法、成本近似法和市場(chǎng)交易價(jià)格法進(jìn)行測(cè)算。計(jì)算公式如下：

式中：V—道路單位面積價(jià)格；PI—第i種土地利用類型單位面積平均價(jià)格；Si—道路路線涉及的第i種土地利用類型面積；s—道路路線涉及的各類土地利用類型總面積；N—土地利用類型總數(shù)（i=1,2,3，…），。。。N） 是的。

根據(jù)不同等級(jí)道路提供的交通服務(wù)強(qiáng)度，進(jìn)行道路等級(jí)修正、交通流量修正、可達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正。（1） 城市道路評(píng)估：城市道路重置成本主要是指在評(píng)估日建設(shè)同等級(jí)道路的成本，包括拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅金、利息和投資收益。在成本價(jià)和土地所有權(quán)收益的基礎(chǔ)上，是道路價(jià)格。

（2）郊區(qū)和農(nóng)村公路評(píng)價(jià)：郊區(qū)和農(nóng)村公路的土地開發(fā)程度一般設(shè)定為滿足開工條件。其重置成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅金、利息和投資收益。成本價(jià)加上土地所有權(quán)收益就是道路價(jià)格。（3）因子修正：根據(jù)不同等級(jí)公路的經(jīng)濟(jì)影響，進(jìn)行等級(jí)修正、交通流量修正、可達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正。收益遞減法是根據(jù)道路的交通流量，計(jì)算出道路未來(lái)正常的年凈收益，然后用一定的土地和利率將其貼現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)并進(jìn)行累加，從而估算出道路用地的價(jià)格。適用于交通流量大、數(shù)據(jù)量大的道路價(jià)格評(píng)估。工作步驟如下：

（1）劃分道路交通流計(jì)算斷面；

（2）計(jì)算交通流并轉(zhuǎn)換為標(biāo)準(zhǔn)流：交通流分為客流量、貨流和混流，并轉(zhuǎn)換為標(biāo)準(zhǔn)流，i、 e.T/km年

（3）計(jì)算各路段的年總收入

（4）計(jì)算各路段的年總成本

每段道路的年總成本（c）包括單位面積建筑成本、折舊、運(yùn)營(yíng)成本、道路維護(hù)成本、利息、應(yīng)納稅額和正常投資年利潤(rùn)，等（5）計(jì)算路段的年凈收入

（6）使用收入減少法的基本公式計(jì)算路段的收入價(jià)格。獨(dú)立所有制單位的高壓線路走廊、管道（石油管道、污水管道、天然氣管道等）的地價(jià)按線性交通用地評(píng)估法進(jìn)行評(píng)估。

2.2機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站、編組站等地面交通用地價(jià)格可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本近似法和收益折減法進(jìn)行評(píng)估。基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的交通用地評(píng)估。

如果基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果中有交通用地基準(zhǔn)地價(jià)，將直接以基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)擬評(píng)估的地面交通用地進(jìn)行評(píng)估；如果基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果中沒(méi)有交通用地基準(zhǔn)地價(jià)，地面交通地價(jià)可以用工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，但由于機(jī)場(chǎng)和碼頭用地的壟斷性質(zhì)，在基準(zhǔn)地價(jià)的修訂中，有必要對(duì)壟斷效益進(jìn)行修正。采用成本近似法對(duì)區(qū)域交通用地進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，土地所有權(quán)收益（土地增值收益）的確定必須考慮機(jī)場(chǎng)、碼頭等土地的壟斷收益。在修正區(qū)位因素時(shí)應(yīng)考慮社會(huì)效益。采用收益折減法對(duì)區(qū)域交通用地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，除平均收益外的壟斷收益已計(jì)入正常年度總收益。在計(jì)算總成本時(shí)，應(yīng)注意每項(xiàng)成本投資的攤銷和折舊。（組織單位：魯巴網(wǎng))你知道嗎