二手房產(chǎn)權(quán)如何查？

第一步是要求賣(mài)方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證、身份證、資格證等證件。產(chǎn)權(quán)證是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證是指身份證、工作證和戶口簿。資格證書(shū)是指交易雙方的主體資格。例如：銷(xiāo)售商品房，需要查驗(yàn)出賣(mài)人房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證明；代理人應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)委托書(shū)是否有效；銷(xiāo)售普通住房，需要提供其他共有人的同意證明，其他證明是指：出租房地產(chǎn)時(shí)，核對(duì)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的協(xié)議或證明；中標(biāo)房地產(chǎn)時(shí)，核對(duì)中標(biāo)通知書(shū)及相應(yīng)證明。

第二步是向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)所購(gòu)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來(lái)源。

1。誰(shuí)是房子的主人？如果是共有財(cái)產(chǎn)，要注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例和所有權(quán)形式；

2。文件編號(hào)，即事務(wù)的文檔編號(hào)。如果詢問(wèn)者想獲得整個(gè)文件，他可以用這個(gè)號(hào)碼從有關(guān)方面獲得文件的副本；

3；

4。成交價(jià)格，即成交的成交價(jià)格，詢價(jià)人應(yīng)注意，如果成交價(jià)格標(biāo)注“部分成交價(jià)格”，則意味著成交價(jià)格不僅包括房屋，還包括其他房地產(chǎn)產(chǎn)品；5。其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

第三步是檢查房屋是否有債務(wù)負(fù)擔(dān)。

房屋產(chǎn)權(quán)記錄只記錄業(yè)主所擁有的產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性和原始交易事實(shí)。對(duì)于房屋經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的債務(wù)和負(fù)債，必須查驗(yàn)相關(guān)證明。包括：抵押合同、租賃合同等，還要詳細(xì)了解貸款金額和還款金額、利息和租金金額，以便對(duì)房產(chǎn)有更深的了解。

此外，購(gòu)房者還需要知道房屋是否抵押，房屋是否被法院查封等

哪些產(chǎn)權(quán)不清的房屋不能買(mǎi)？產(chǎn)權(quán)小的房子不受法律保護(hù)，產(chǎn)權(quán)不清的房子是購(gòu)房者首先要避免的。在買(mǎi)房前，我們需要先核實(shí)賣(mài)房人是否有產(chǎn)權(quán)，賣(mài)房人提交的證明的真實(shí)性也要放在第一位。

同時(shí)，土地權(quán)屬不清的房屋不能購(gòu)買(mǎi)，“小產(chǎn)權(quán)房”就是這樣。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民從事建設(shè)應(yīng)當(dāng)依法使用國(guó)有土地。對(duì)于每一個(gè)農(nóng)村居民可以申請(qǐng)的宅基地，農(nóng)村土地都不能用于非農(nóng)用途。因此，據(jù)說(shuō)大量建在農(nóng)村集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)。違法建筑是指未經(jīng)主管部門(mén)許可自動(dòng)新建的各類(lèi)建筑物，主要是指房屋。從違法建設(shè)者是否擁有土地使用權(quán)的角度來(lái)看，違法建設(shè)大致可以分為兩種情況：一種是違法建設(shè)者在未依法取得土地使用權(quán)的情況下建房；另一種是違法建設(shè)者在未依法取得土地使用權(quán)的情況下建房但未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的土地。在這兩種情況下，業(yè)主無(wú)法取得房屋的合法所有權(quán)，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)認(rèn)定為違法建設(shè)后，可責(zé)令拆除或強(qiáng)制拆除。因此，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋沒(méi)有權(quán)利保障。

此外，可能被歸類(lèi)為危險(xiǎn)的房屋也應(yīng)避免。如果房屋一旦屬于危房，不僅會(huì)有安全隱患，而且沒(méi)有其他使用價(jià)值，所以在購(gòu)房時(shí)一定要了解房屋的年代、結(jié)構(gòu)等情況，并初步判斷是否屬于危房。此外，我們應(yīng)該小心那些被拆除的房屋。

一般來(lái)說(shuō)，一年或兩年內(nèi)要拆遷的房屋，可以在各區(qū)房地產(chǎn)交易所（中心）找到。此外，購(gòu)房者還可以咨詢區(qū)縣房管局拆遷科，或到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐?wèn)這里的戶籍是否被凍結(jié)，委托中介公司幫忙查詢等。房屋所有權(quán)共有是最需要申報(bào)的，共有是指房屋所有人不是一個(gè)人，最典型的是夫妻雙方婚后取得的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在共有狀態(tài)下，共有人處分房屋，必須取得其他共有人的書(shū)面同意。否則，即使受到處罰，也是無(wú)效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成員的共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)未經(jīng)共有人同意出售的二手房會(huì)造成麻煩。

即使沒(méi)有共有關(guān)系，只有租賃關(guān)系，也可能出現(xiàn)問(wèn)題。根據(jù)合同法規(guī)定，房屋出售時(shí)應(yīng)當(dāng)告知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，也要考察是否存在租房關(guān)系。如果出賣(mài)人不通知承租人，沒(méi)有書(shū)面聲明承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承諾，將來(lái)買(mǎi)房后會(huì)有麻煩。抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物的占有，以抵押物作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依法將財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。由于抵押是一種擔(dān)保，其最大的特點(diǎn)是優(yōu)先受償。因此，抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓會(huì)損害抵押權(quán)人的利益。因此，《物權(quán)法》明確規(guī)定，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人應(yīng)當(dāng)代表抵押權(quán)人清償債務(wù)，解除抵押的除外。很明顯，如果買(mǎi)家上當(dāng)受騙，他們就會(huì)上當(dāng)受騙。

同樣，法院、檢察院、公安機(jī)關(guān)、海關(guān)和其他國(guó)家機(jī)關(guān)查封、扣押的房屋，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不違背公共權(quán)力。被執(zhí)行人沒(méi)有支付能力的，法院有權(quán)裁定查封、扣押被執(zhí)行人的其他財(cái)產(chǎn)；被執(zhí)行人或者其他人擅自處分被查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財(cái)產(chǎn)或者承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，被司法機(jī)關(guān)保存、查封的房屋不能購(gòu)買(mǎi)。

不符合轉(zhuǎn)讓條件的將不予購(gòu)買(mǎi)。

最后，那些不符合轉(zhuǎn)讓條件的人將不會(huì)被收購(gòu)。比如，根據(jù)國(guó)家保障性住房的相應(yīng)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性住房，購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)有限，不足5年，不能直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)。出讓5年后，政府應(yīng)將土地收益等價(jià)款支付給政府，政府可以優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房者只有將相當(dāng)于土地收益的價(jià)款支付給政府，才能獲得全部產(chǎn)權(quán)。因此，不符合過(guò)戶條件的二手房也要慎重。

一些單位向職工出售房改房時(shí)，在銷(xiāo)售合同中有一定的限制，如“居住滿5年前不得轉(zhuǎn)讓”，因此在購(gòu)買(mǎi)房改房時(shí)，也要注意核對(duì)原購(gòu)房合同中是否有此類(lèi)特殊約定。此外，一些房改房的面積是根據(jù)職工的行政級(jí)別、工齡等因素確定的。在二次轉(zhuǎn)讓中，如果確定原產(chǎn)權(quán)單位超標(biāo)，必須先處理超標(biāo)問(wèn)題，才能上市。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋只能是超過(guò)a標(biāo)準(zhǔn)的房屋