1、 開(kāi)發(fā)商根本違約的情形有哪些？

開(kāi)發(fā)商的根本違約具體包括：逾期交房超過(guò)一定期限；開(kāi)發(fā)商單方面變更設(shè)計(jì)；房屋結(jié)構(gòu)存在重大質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)法修復(fù)或修復(fù)后達(dá)不到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；因因開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)，買(mǎi)受人不能依法取得房屋所有權(quán)證的。（1）延遲交房是目前購(gòu)房者最可能出現(xiàn)的情況。向開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在合同中約定房屋交付后，卻沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)商的交房或入住通知。一般3個(gè)月以上，開(kāi)發(fā)商不能交房，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求雙倍定金或支付利息。（二）開(kāi)發(fā)商未經(jīng)買(mǎi)受人同意擅自變更設(shè)計(jì)的，在買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般約定開(kāi)發(fā)商變更設(shè)計(jì)必須征得買(mǎi)受人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。如果開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意擅自改變房屋類(lèi)型、朝向、面積等相關(guān)設(shè)計(jì)，購(gòu)房人可按合同要求開(kāi)發(fā)商退房。住房質(zhì)量不合格是住房安全的隱患，住房質(zhì)量是重中之重。在這種情況下，首先是開(kāi)發(fā)商難以通過(guò)竣工驗(yàn)收和驗(yàn)收記錄，且無(wú)法交付房屋?；蛘叻课萁桓妒褂煤?，經(jīng)核實(shí)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人可以要求退房。根據(jù)最新司法解釋?zhuān)蚍课葙|(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常使用的，購(gòu)房者可以要求退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。人們普遍認(rèn)為，房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常使用，主要是由于房屋入住后前期施工造成房屋質(zhì)量差，影響室內(nèi)居民健康，影響居住環(huán)境等原因造成的因開(kāi)發(fā)商原因，買(mǎi)受人不能在合同約定的期限內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。如果雙方同意房屋可以退房，購(gòu)房者可以要求退房。此外，由于近幾年一些樓盤(pán)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常出現(xiàn)拖欠土地出讓金等問(wèn)題，導(dǎo)致這些購(gòu)房者入住多年后無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。買(mǎi)家也可以要求退房。買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)辦理房產(chǎn)證的時(shí)間不一致的，以下時(shí)間視為開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證的時(shí)間：自房屋交付使用之日起90日，現(xiàn)房自合同簽訂之日起90日。

如果開(kāi)發(fā)商未能按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，將承擔(dān)相當(dāng)于預(yù)期貸款利息的違約金。

違約金沒(méi)有約定或者損失金額難以確定的，可以按照支付的購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商賠償購(gòu)房者損失后，不可能不辦房產(chǎn)證。補(bǔ)償?shù)哪康氖嵌酱匍_(kāi)發(fā)商及時(shí)履行申請(qǐng)房產(chǎn)證的相關(guān)義務(wù)。開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證后，方可履行義務(wù)。

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