首先，不履行合同違背誠(chéng)實(shí)信用原則。誠(chéng)實(shí)信用是一切民事法律行為的基礎(chǔ)，被稱為民法的“帝王原則”。它要求簽訂合同時(shí)誠(chéng)實(shí)守信，簽訂合同后守信自覺(jué)履行。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都應(yīng)該誠(chéng)實(shí)。其次，買(mǎi)受人不履行合同，無(wú)權(quán)依法解除合同。解除合同有協(xié)議解除和法律解除兩種方式。此處不再存在協(xié)議終止。我們只能看法律上的終止能否適用。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；（二）在履行期限屆滿前，一方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表明不履行主債務(wù)的；（三）一方當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的；

（4）一方當(dāng)事人遲延履行義務(wù)或者其他違約行為，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的；

（5）法律規(guī)定的其他情形?！?。看來(lái)，購(gòu)房者可以利用第（二）、（三）、（四）項(xiàng)使其符合規(guī)定的外觀條件，但關(guān)鍵是根據(jù)民法理論和《中華人民共和國(guó)合同法解釋（二）、（三）、（四）》，解除權(quán)完全屬于守約方。因此，即使買(mǎi)方不履行合同，他也無(wú)權(quán)適用法定解除條件。再次，可以履行的合同應(yīng)當(dāng)在違約后繼續(xù)履行。在法學(xué)理論上，違約行為按其是否履行可分為不履行和不當(dāng)履行。不履行合同包括拒絕履行和不能履行。一方可以履行但不履行的，另一方可以選擇繼續(xù)履行或者終止合同，不履行的一方無(wú)權(quán)違約。最后，即使合同終止，損失也應(yīng)得到賠償。

當(dāng)事人以約定違約金過(guò)高為由要求減輕違約金的，按照違約金超過(guò)造成損失30%的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減輕違約金；當(dāng)事人以約定違約金低于造成損失為由要求加重違約金的，違約金數(shù)額根據(jù)違約造成的損失確定。從法律角度看，如果違約金低于合同終止后開(kāi)發(fā)商的損失，開(kāi)發(fā)商可以要求增加，損失包括合同履行后可以獲得的利益，即，合同解除前后房屋款的差額?？梢?jiàn)，即使合同終止，買(mǎi)方也要賠償相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商的損失。法律規(guī)定的退房情況：根據(jù)我國(guó)法律，房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，一經(jīng)簽訂即生效。依法成立的合同受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。也就是說(shuō)，合同當(dāng)事人具備條件，內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定充分履行合同義務(wù)，任何一方不得擅自變更或終止合同。

可見(jiàn)，購(gòu)房合同簽訂后，除買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致可以退房外，一般不能隨意退房，除非符合法律規(guī)定的特殊情況。根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商違約而解除購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商退房還款?？梢笸朔康木唧w情況如下：

根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定（1）除非買(mǎi)賣(mài)雙方另有約定，開(kāi)發(fā)商逾期交房，經(jīng)買(mǎi)受人催告，在合理期限內(nèi)三個(gè)月內(nèi)仍不交房的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。同樣，如果買(mǎi)受人遲遲不支付購(gòu)房款，并在催交后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未支付，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)解除合同。如果購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商延遲交房后給予3個(gè)月的寬限期，開(kāi)發(fā)商仍不能交房，購(gòu)房者可以退房，要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。（2） 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商將房屋出售給第三方。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后，開(kāi)發(fā)商將同一房屋出售給他人，這不僅是對(duì)第三人的欺詐，也是對(duì)買(mǎi)受人權(quán)益的侵犯。因此，法律賦予買(mǎi)受人解除合同的權(quán)利，并可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，以保護(hù)自己的權(quán)益。（3）開(kāi)發(fā)商沒(méi)有告訴買(mǎi)方把房子抵押給第三人。

購(gòu)房合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商不告知購(gòu)房人將房屋抵押給第三人，這使得購(gòu)房人所購(gòu)房屋隨時(shí)有被出售或拍賣(mài)的危險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法向第三人履行債務(wù)，第三人將屬于購(gòu)房者的房屋拍賣(mài)，造成購(gòu)房者空置。因此，在這種情況下，法律允許買(mǎi)受人解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。當(dāng)然，如果買(mǎi)受人同意出賣(mài)人設(shè)定抵押權(quán)，自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)除外。（四）面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%

開(kāi)發(fā)商交付的房屋建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積不一致的，合同有約定的，按約定處理。如果合同中沒(méi)有約定或者約定不明確，面積誤差率的絕對(duì)值小于3%，買(mǎi)方不得按照合同約定的價(jià)格要求終止合同。但面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%的，購(gòu)房者可以要求解除合同，開(kāi)發(fā)商必須退還已付購(gòu)房款和利息。（5） 無(wú)法申請(qǐng)所有權(quán)證書(shū)。

商品房預(yù)售合同在購(gòu)房時(shí)簽訂，房屋交付后才能辦理房產(chǎn)證。如果由于開(kāi)發(fā)商的原因，如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理必要的手續(xù)，房屋交付后無(wú)法辦理房產(chǎn)證，那么購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商退房并承擔(dān)損失賠償。（6） 房子的質(zhì)量不合格。

買(mǎi)受人在收到房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能使用，或者交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)方有權(quán)要求終止合同并賠償損失。因房屋質(zhì)量不合格終止合同的，由有資質(zhì)的鑒定部門(mén)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，確認(rèn)房屋質(zhì)量是否合格。

如果開(kāi)發(fā)商因商品房降價(jià)需要退房，但不知如何是好，可以在網(wǎng)上向律師咨詢。你知道嗎