按揭風(fēng)險(xiǎn)可能來自房產(chǎn)中介的欺詐行為，或者房產(chǎn)中介管理不善，未能按時(shí)交付房屋，交付房屋的質(zhì)量不符合《商品房買賣合同協(xié)議書》，導(dǎo)致買受人要求解除合同，甚至購房者因失業(yè)、殘疾或主觀原因不能按時(shí)還貸。而貸款銀行大多是專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門，其資金來源主要是儲(chǔ)蓄存款，基本上都是短期資金來源。但住房抵押貸款期限一般較長，從5年到30年不等。因此，金融機(jī)構(gòu)存在著銀行用短期資金承擔(dān)長期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)抵押貸款起步較晚，房地產(chǎn)市場缺乏穩(wěn)定性，抵押評(píng)估和房屋拍賣存在不足。

上述原因?qū)е裸y行在降低首付、延長貸款期限方面停滯不前，嚴(yán)重影響了購房者的購房積極性，不利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在西方發(fā)達(dá)國家，保險(xiǎn)公司（機(jī)構(gòu)）是房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分，包括官方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和私人保險(xiǎn)公司。前者實(shí)際從事政策性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，而后者則從事商業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)三個(gè)方面的業(yè)務(wù)：一是為房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；二是為按揭房地產(chǎn)按揭保險(xiǎn)；三是為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放按揭貸款辦理貸款保險(xiǎn)。

美國既有官方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，也有私人保險(xiǎn)公司，共同構(gòu)成抵押貸款保險(xiǎn)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)。作為官方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，有聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局。前者承包經(jīng)前者批準(zhǔn)的任何私人金融機(jī)構(gòu)向居民發(fā)放的住房抵押貸款。借款人違約時(shí)，由聯(lián)邦住房管理局承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任；聯(lián)邦住房管理局專門為退伍軍人從金融機(jī)構(gòu)獲得住房抵押貸款提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)。此外，其他抵押貸款一般由私人保險(xiǎn)公司（如美國抵押貸款公司）投保。

加拿大于1945年頒布了《國家住房法》，成立了加拿大抵押和住房公司。作為官方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，本公司對金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房抵押貸款制定了一些具體規(guī)定，并為符合規(guī)定的住房抵押貸款提供保險(xiǎn)。如果借款人最終無法償還，公司有責(zé)任賠償損失。根據(jù)議會(huì)通過的《住房貸款保險(xiǎn)法》，澳大利亞于1965年成立了住房貸款保險(xiǎn)公司，作為在存款不足的情況下引導(dǎo)貸款人發(fā)放住房貸款的手段。有了貸款保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)，貸款人可以按照通常的貸款價(jià)值比貸款而不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。日本的“壽險(xiǎn)金融體系”作為住宅貸款擔(dān)保體系，為住宅按揭貸款提供擔(dān)保。在英國，住房抵押貸款主要由保險(xiǎn)公司投保，占全部住房抵押貸款的80%以上。（注3）

保險(xiǎn)公司的參與促進(jìn)了這些國家住房金融市場的發(fā)展，為居民住房消費(fèi)提供了政策便利，鼓勵(lì)和刺激了住房消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)住房市場的發(fā)展。（3）我國房地產(chǎn)保險(xiǎn)的現(xiàn)狀及對策目前，我國的房地產(chǎn)保險(xiǎn)幾乎僅限于住房抵押貸款保險(xiǎn)，是購房者根據(jù)貸款銀行的要求向保險(xiǎn)公司投保的一種保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司會(huì)在自然災(zāi)害或火災(zāi)等意外事故的保險(xiǎn)責(zé)任中賠償?shù)盅悍课莸膿p失，這其實(shí)是很多消費(fèi)者購房的原因，認(rèn)為房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)是不能損失的，所以風(fēng)險(xiǎn)很小，而銀行是受益人，所以保險(xiǎn)應(yīng)該由銀行支付。這種對房地產(chǎn)保險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的片面導(dǎo)致保險(xiǎn)種類單一，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求。（注5）

最近，商品房按揭擔(dān)保保險(xiǎn)逐漸取代按揭住房保險(xiǎn)，被越來越多的銀行所接受。商品房抵押擔(dān)保保險(xiǎn)是保險(xiǎn)人承擔(dān)商業(yè)信用信用風(fēng)險(xiǎn)的一種新型財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。債權(quán)人要求保險(xiǎn)人保證債務(wù)人或者買受人信用的保險(xiǎn)，屬于信用保險(xiǎn)；保證人按照債權(quán)人的要求保證保證人信用的保險(xiǎn)，屬于保證保險(xiǎn)。它通常被稱為信用擔(dān)保保險(xiǎn)。在此期間，買方將不再能夠償還保險(xiǎn)費(fèi)，由于自然災(zāi)害，疾病和其他原因的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格拍賣。由于保險(xiǎn)合同中出現(xiàn)了“第一受益人”一詞，有的著作將保險(xiǎn)歸類為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，介紹了保險(xiǎn)法中受益人僅限于人身保險(xiǎn)的規(guī)定，得出了按揭住房保險(xiǎn)合同不符合保險(xiǎn)法規(guī)定的結(jié)論保險(xiǎn)法，保險(xiǎn)公司代表其行事。這一觀點(diǎn)有待討論（注6）。事實(shí)上，由于保險(xiǎn)公司的還款擔(dān)保，銀行大大提高了貸款與房價(jià)的比例。比如在美國和日本，由于房地產(chǎn)信用擔(dān)保保險(xiǎn)，貸款與房價(jià)的比例可以高達(dá)95%，這就降低了普通居民的首付支付能力。筆者認(rèn)為，有必要運(yùn)用商業(yè)銀行法律規(guī)避創(chuàng)新的相關(guān)理論，開發(fā)新型保險(xiǎn)，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，減輕購房者的首付和繳費(fèi)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，我們可以考慮以下幾種保險(xiǎn)類型：

1。住房抵押人壽保險(xiǎn)是購房抵押與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合的一種保險(xiǎn)，與住房信用擔(dān)保保險(xiǎn)密不可分、相輔相成，是ing（**）國際集團(tuán)模式（個(gè)人住房融資與人壽保險(xiǎn)聯(lián)合運(yùn)作機(jī)制）的核心。在這種機(jī)制下，一方面購房者每月只需支付貸款利息，壽險(xiǎn)到期后保險(xiǎn)費(fèi)剛好可以還清貸款本金，大大減輕了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；另一方面，它還保證當(dāng)買方因病或意外身故或致殘時(shí)，其家庭其他成員可以使用保險(xiǎn)公司提供的保險(xiǎn)金繼續(xù)按期償還貸款，直至還清本息，以確保貸款提供人的債權(quán)不因借款人的不幸甚至喪失還款能力而面臨無法收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)。而且由于保險(xiǎn)公司的介入，ing模式不需要第三方（即房地產(chǎn)開發(fā)商）作為擔(dān)保人。購房者購買失業(yè)保險(xiǎn)、房屋損失保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)后，壽險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)也大大降低。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模式對購房者、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商都具有重要意義。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的擔(dān)保人向買受人保證所購房屋完全合法，房屋不存在其他債務(wù)，即房屋的任何部分不歸他人所有。如因房屋任何部位發(fā)生訴訟或糾紛，由房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司承擔(dān)一切責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)提高了房地產(chǎn)交易的公信力，具有廣闊的市場前景。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)彌補(bǔ)了管理、信息和法律的不足，能夠起到攪渾、促進(jìn)市場廉潔規(guī)范的作用。房地產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)是由房地產(chǎn)開發(fā)商向保險(xiǎn)公司投保的。如果商品房合同責(zé)任范圍內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，保險(xiǎn)公司可以直接向購房者承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣既保證了購房者的利益，又提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的聲譽(yù)。保險(xiǎn)公司對建筑工程質(zhì)量的有力監(jiān)管，也可以促進(jìn)住宅工程質(zhì)量的提高，保險(xiǎn)公司自身也可以借此發(fā)展一攬子保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。對于房地產(chǎn)按揭貸款，為防范住房質(zhì)量嚴(yán)重不合格的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商辦理建筑保險(xiǎn)。你知道嗎