常州市存量房的含義眾所周知，存量房是指已經購買或自建并取得房屋所有權證的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產開發(fā)商投資新建的商品房，存量房一般是指以前沒有居住過的二手房，俗稱“庫存待售”。嚴格地說，存量房是存量資產，存量房市場又稱一級半市場。接下來，我們來看看《常州市存量房交易網上管理辦法》以及相應的存量房交易網上管理系統(tǒng)的相關信息：

I.辦法出臺的背景。2005年，國家清理行政許可項目時，取消了房地產經紀機構資質審批的行政許可項目，這使得我們在市場上對房地產經紀行業(yè)的管理缺乏行政手段，造成了存量房交易過程中的不規(guī)范現象和相關糾紛。今年以來，國家對房地產市場進行了新一輪調控，特別指出要加強對中介行業(yè)和存量房市場的監(jiān)管。在此背景下，我局作為房地產中介行業(yè)的主管部門，積極貫徹落實中央的宏觀調控精神。根據《國務院關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）和住房和城鄉(xiāng)建設部《關于建立健全房地產經紀市場監(jiān)管體系的通知》，房地產經紀市場監(jiān)管體系的建立和完善，房地產經紀市場監(jiān)管體系的建立和完善，房地產經紀市場監(jiān)管體系的建立和完善，需要進一步完善，加快開放房地產經紀合同和交易合同網上簽約系統(tǒng)”根據2010年11月常州房地產市場實際情況，制定并實施了《周邊城市存量房產權管理辦法》。其次，《辦法》主要內容（一）加強機構備案管理：住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《城市房地產中介服務管理條例》要求，設立房地產經紀機構應當有一定數量的房地產經紀機構，并應當在領取營業(yè)執(zhí)照后一個月內到房地產行政主管部門備案，但沒有制定相應的保障措施，致使該規(guī)定在實踐中難以全面貫徹執(zhí)行。為落實上位法要求，常州《辦法》規(guī)定，只有注冊房地產經紀和注冊房地產經紀才能進入存量房地產經營系統(tǒng)開展經紀業(yè)務。（2） 禁止發(fā)布虛假住房信息：針對目前各公共平臺發(fā)布的住房信息真假參差不齊的情況，《辦法》規(guī)定，經紀機構對通過網上管理發(fā)布的信息的真實性、合法性負責實行存量房交易制度，經紀機構必須核對房屋權屬和自然條件，對權屬不清、授權不明確的房屋，經紀機構不得接受委托，禁止利用存量房交易網上管理系統(tǒng)發(fā)布虛假房屋信息或交易信息。（3） 合同文本范本的執(zhí)行情況：目前，公眾接受經紀服務時使用經紀機構提供的合同文本。這些文本有不同的風格和內容。一般都有模糊消費者權利、增加消費者義務的條款。甚至有些經紀機構也不簽合同。一旦發(fā)生交易糾紛，公眾往往處于不利地位。根據《辦法》，市區(qū)經紀活動必須依托“常州市存量房交易網上管理系統(tǒng)”簽訂管理部門制定的《存量房買賣委托合同》、《存量房買賣委托合同》和《存量房買賣合同》，明確當事人的權利義務，保護當事人的合法權益。（4） 建立信用評估制度：《辦法》規(guī)定，買賣雙方自簽訂存量房銷售合同之日起一年內，可以對經紀機構的服務進行網上評估，評估結果將記入經紀機構交易檔案。此外，管理部門還將獎懲情況記入經紀機構和經紀人的信用檔案。公眾可通過網上查看誠信檔案，了解經紀機構和經紀人的綜合信息。

三、《常州市存量房交易網上管理系統(tǒng)》簡介

常州市存量房交易網上管理系統(tǒng)將與《辦法》同步實施，是我局根據《辦法》設計開發(fā)的房地產經紀管理信息系統(tǒng)符合住房和城鄉(xiāng)建設部《房地產市場信息系統(tǒng)技術規(guī)范》的相關要求，是保障《辦法》具體實施的操作平臺。

該系統(tǒng)由房產中介管理、房產中介管理、存量房合同備案、統(tǒng)計分析、誠信檔案、信息發(fā)布等六個子系統(tǒng)組成，主要面向行政部門、房產中介、房產中介和社會公眾。行政主管部門可以通過操作系統(tǒng)準入機制和行業(yè)（人員）誠信檔案建設，加強對房地產經紀行業(yè)的監(jiān)管，依托網絡進行無紙化日常行政審計，提高效率，服務企業(yè)，方便群眾。房產中介可以通過網上申報完成房產中介備案、年檢、房產中介登記等日常管理工作；可以利用系統(tǒng)強大的統(tǒng)計功能，實時查看機構、分支機構甚至個人中介的業(yè)績，跟蹤房屋交易情況受該機構委托，還可以在常州市房地產信息網上進行存量房交易數據統(tǒng)計和住房供求信息發(fā)布。在這個平臺上，房產中介主要完成現房買賣的委托合同和銷售合同的簽訂和備案。公眾可以利用系統(tǒng)提供的售房信息、購房信息、政策信息、房產中介和房產中介誠信檔案等全面、準確、實時的信息，選擇中介服務，對房產中介和房產中介的服務進行評估。該系統(tǒng)的開發(fā)與實施是落實常州市政府惠民惠民、實事求是、服務人民政策，建立健全常州市房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報系統(tǒng)的重要舉措。四是開展存量房交易網上管理的意義。開展存量房交易網上管理，可以從以下八個方面規(guī)范常州市存量房交易和房地產經紀活動，切實維護存量房買賣雙方和房地產經紀機構的合法權益。一是通過登錄鍵防止無證從業(yè)人員從事存量房經紀活動。二是明確信息發(fā)布責任和房屋信息核查責任，確保上市信息的真實性和有效性。三是通過統(tǒng)一的信息發(fā)布平臺，實現住房供應的供需信息集中、透明、暢通。第四，示范合同的實施將有助于嚴格執(zhí)行經紀手續(xù)，規(guī)范交易流程。第五，通過建立房地產經紀誠信體系，為公眾選擇中介服務提供有效的監(jiān)督和借鑒手段。六是通過系統(tǒng)強大的數據統(tǒng)計功能，及時、準確、全面地掌握存量房市場情況，為行業(yè)管理和市場調控提供決策依據。七是通過合同簽訂過程控制，防止“一房兩賣”的發(fā)生。第八，通過對房屋交易過程的權威查詢，經紀機構可以適度了解委托房源的交易方向，有助于在“跳單”情況下及時維權。

常州市存量房交易網上管理辦法的頒布實施及配套系統(tǒng)的運行，不僅是我局2010年十項重點工作之一，也是今年全市六十項重點工作之一；不僅如此