[活動流程]

2003年底，陳先生被城南某樓盤的廣告感動了。廣告上說，該小區(qū)是一個“成熟的社區(qū)，有皇家園林、豪華會所、幼兒園、學校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等配套設施?！?。雖然這幢樓的價格比該區(qū)域其他樓盤每平方米高出近400元，但陳先生羨慕自己完美的家居環(huán)境，并于同年12月與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了預售合同。今年5月，這棟樓關(guān)閉時，陳先生發(fā)現(xiàn)除了會所、幼兒園、商店、郵局外，沒有其他配套設施，廣告中的“御園”只是普通的綠化。開發(fā)商解釋說，體育館等普通設施將于近期建成，而學校和多功能游泳池則因未經(jīng)批準而被取消，陳某覺得受騙，起訴開發(fā)商，要求其承擔違約責任。

[法律解釋]

本案的法律焦點是開發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳材料中作出的承諾是否具有法律效力。在我國民法中，銷售廣告和宣傳品稱為要約邀請，又稱要約誘導，是開發(fā)商邀請購房者參與購房行為的一種表現(xiàn)方式。“要約”和“要約邀請”是兩個完全不同的法律術(shù)語，其法律后果完全不同。在某些特定的法律條件下，商品房銷售廣告、宣傳品應當視為具有法律效力的要約。那么，“要約邀請”在什么情況下可以被視為具有充分法律意義的“要約”？它應同時具備以下三個法律條件：

1。銷售廣告、宣傳材料中房屋及相關(guān)設施的內(nèi)容均在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，如層高、層距、電梯、車庫、配套設施等。銷售廣告和宣傳材料的說明和承諾的內(nèi)容應當具體。如“小區(qū)綠化率達到80%”、“每個單位配備兩部日本原裝三菱品牌電梯”等?！皽剀凹覉@”、“無限商機”等煽動性語言只是為了造勢，吸引購房者的眼球，因此只能視為要約邀請，不能視為合同內(nèi)容。銷售廣告和宣傳材料的描述和承諾，即宣傳廣告的內(nèi)容，影響購房人訂立合同的意圖和房屋的成交價格。

商品房銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容只要符合這三個條件，即使沒有明確規(guī)定，也應視為合同內(nèi)容。出賣人交付的房屋及相關(guān)設施不符合廣告、宣傳中的說明和承諾的，應當承擔違約責任。你知道嗎