1、 簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的主要原因是，一旦購(gòu)房人選定房屋，開(kāi)發(fā)商必須為購(gòu)房人預(yù)留房屋，并與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如果買(mǎi)受人不與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就要為買(mǎi)受人預(yù)留房屋《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，那么預(yù)留房屋的做法會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售產(chǎn)生一定影響，甚至造成損失。同時(shí)，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的一種促銷(xiāo)手段。認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂給購(gòu)房者造成了一定的壓力，促使他們盡快簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以便成交。

在簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》后，很多購(gòu)房者對(duì)所選房屋不滿意，或者無(wú)法與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的某些條款達(dá)成協(xié)議，于是要求開(kāi)發(fā)商退還定金或定金。那么，買(mǎi)方的要求是否有法律依據(jù)？押金和押金有什么區(qū)別？

商品房銷(xiāo)售管理辦法第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人未訂立商品房銷(xiāo)售合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將費(fèi)用退還買(mǎi)受人。但是，這里所說(shuō)的費(fèi)用是指具有預(yù)付款性質(zhì)的“定金”，而不是作為訂立合同的擔(dān)保的“定金”。而且，只要當(dāng)事人在合法自愿的基礎(chǔ)上同意不退還具有預(yù)付款性質(zhì)的定金，就應(yīng)當(dāng)依法履行協(xié)議。根據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，定金的數(shù)額不得超過(guò)合同標(biāo)的物總額的20%；債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)作為價(jià)款或者追回；支付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收取定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍返還定金。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人接受買(mǎi)受人的定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，采取認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)約等方式的，等，因一方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，依照定金法的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金退還買(mǎi)受人?！币虼?，在“定金”或“不退費(fèi)用”的情況下，購(gòu)房者很可能處于被動(dòng)地位，要么接受開(kāi)發(fā)商的不平等條件，要么拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并承擔(dān)定金或定金的損失。因此，要提醒購(gòu)房者認(rèn)真簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，注意協(xié)議書(shū)是采取“定金”還是“定金”的方式，是否有“另訂協(xié)議書(shū)”。商品房買(mǎi)賣(mài)合同共有24份，其中有許多空白和選項(xiàng)需要雙方選擇和填寫(xiě)。為了最大限度地保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，在選擇和填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容時(shí)一定要慎重。首先，合同雙方。所有關(guān)于“賣(mài)方”和“買(mǎi)方”的信息應(yīng)填寫(xiě)完整，不允許有空白項(xiàng)。賣(mài)方有“委托代理”或買(mǎi)方有“委托代理”的，除認(rèn)真填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)有合法有效的“委托書(shū)”。父母（或其他監(jiān)護(hù)人）代未成年子女（人）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，必須持有代理買(mǎi)受人為未成年監(jiān)護(hù)人的公證證明。

其次，本合同第1條和第22條中的所有空格均應(yīng)填寫(xiě)。填寫(xiě)內(nèi)容應(yīng)與《土地使用許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃建設(shè)許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)文件的內(nèi)容、時(shí)間、文號(hào)一致。

第三，審核填寫(xiě)第三條、第四條、第三條時(shí)第五條合同約定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合所購(gòu)房屋的實(shí)際情況，明確建筑面積、已建建筑面積、使用面積的概念和關(guān)系，并具體了解相關(guān)公共部分和公房的分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法，比例關(guān)系是什么。我們要對(duì)合同約定的面積有個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，在收房時(shí)要注意防止面積可能發(fā)生變化，并在合同中明確。律師建議：根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（將于2004年1月1日起實(shí)施）的相關(guān)規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品住宅的購(gòu)房者，應(yīng)堅(jiān)持按公寓建筑面積計(jì)價(jià)，并對(duì)兩者之間的誤差進(jìn)行處理合同約定的面積和產(chǎn)權(quán)登記的面積。第四，合同第八條和第九條是關(guān)于商品房交付的。這里需要注意的是，正常情況下，交貨期以取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收記錄表為準(zhǔn)。如遇特殊情況，應(yīng)盡快通知買(mǎi)方。根據(jù)逾期交貨的時(shí)間，期限通常分為60天。違約金的比例應(yīng)適當(dāng)。如果太低，它的結(jié)合力可能會(huì)受到影響。如果其他條款涉及違約金，也應(yīng)考慮這一方面。

第5條和第14條，在出賣(mài)人對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾中，除辦理入住手續(xù)時(shí)正常開(kāi)放水、電、暖外，如有可能，還應(yīng)明確約定燃?xì)?、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)等其他事項(xiàng)。

第六條、第十七條關(guān)于商品房所在建筑物的屋頂和外墻使用權(quán)，根據(jù)9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，使用權(quán)和收益權(quán)屬于物業(yè)所有人。未經(jīng)業(yè)主同意，賣(mài)方無(wú)權(quán)使用。

除上述事項(xiàng)外，在填寫(xiě)合同選項(xiàng)時(shí)，還有許多問(wèn)題需要注意。為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，買(mǎi)家最好請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)律師親自檢查。商品房買(mǎi)賣(mài)合同除主合同外，還包括房屋平面圖、公共部位與公共房屋共有建筑面積說(shuō)明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議四個(gè)附件。附件通常附在買(mǎi)賣(mài)合同的末尾，容易被購(gòu)房者忽略，被不法開(kāi)發(fā)商利用。事實(shí)上，由于主合同只能采用法律上統(tǒng)一的文本，合同的附件就顯得尤為重要。首先，房屋的平面圖應(yīng)標(biāo)明每間房的具體尺寸和墻體寬度，以及陽(yáng)臺(tái)的大小和空調(diào)的位置。如果上述內(nèi)容不明確，房屋規(guī)劃就不能起到準(zhǔn)確說(shuō)明的作用，對(duì)開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有明確的約束。

第二，無(wú)論是房屋的平面布置圖，還是公共部位與公共房屋共有建筑面積的說(shuō)明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都要用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來(lái)表達(dá)其內(nèi)容，而不是用概念性的詞語(yǔ)。附件中不應(yīng)出現(xiàn)“高級(jí)”、“名牌”、“精裝修”等字樣，而應(yīng)明確“高級(jí)”、“名牌”、“精裝修”的具體標(biāo)準(zhǔn)。三是根據(jù)民法上的“意思自治”原則，商品房買(mǎi)受人可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，行使合同修改權(quán)和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外簽訂補(bǔ)充協(xié)議，從而澄清一些模糊的概念，修正主合同中不合理的條款。

對(duì)于一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，處理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非常重要，而且房款也比較大。沒(méi)有人愿意高價(jià)購(gòu)買(mǎi)有問(wèn)題或得不到所有權(quán)的房產(chǎn)。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的注意事項(xiàng)需要特別注意。你知道嗎