真實案例

2011年4月，某單位與開發(fā)商簽訂了購買寫字樓、住宅的協(xié)議，明確每平方米均價為3760元，地下小戶型和地下車位價格與每平方米團購價格的差價不得超過超過100元。2011年5月，王某等單位100多名干部職工與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，約定2012年5月31日前交房，并辦理了房產(chǎn)證，明確了逾期交房的違約責任和建材質(zhì)量問題房產(chǎn)證。開發(fā)商未能在到期日后交房。2013年4月，開發(fā)商向單位發(fā)函，承諾地下小房子的業(yè)主可以暫時不交錢，作為最終解決違約金，同時免收業(yè)主一年的物業(yè)服務(wù)費。2013年5月，開發(fā)商將房子交給了100多名業(yè)主。2013年10月，開發(fā)商督促單位及時繳納車位款，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等事宜。由于雙方糾紛無法通過協(xié)商解決，百余名業(yè)主將開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商賠償延遲交房和辦證的違約金。

業(yè)主稱，如果開發(fā)商未能按照購房協(xié)議如期交房，電梯、門窗的質(zhì)量標準不符合約定，履行約定嚴重違反約定，開發(fā)商應(yīng)賠償遲延交房、逾期未交許可證違約金和貸款利息差額等共計37.2萬余元。此外，開發(fā)商還需賠償業(yè)主因建材差價和容積率與原審批不符造成的損失。對此，開發(fā)商認為，在施工過程中，由于政策原因，工人工資和建筑成本會增加，必然導致建筑成本增加，而業(yè)主不會承擔增加的成本，從而導致工期延誤。此外，業(yè)主對小房子和車位沒有交錢，拒絕辦理合同備案手續(xù)等。

庭審結(jié)束后，一審法院判決開發(fā)商支付房屋遲延交付違約金6.2萬余元；為業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，并自合同生效之日起90日內(nèi)支付房屋遲延交付違約金駁回業(yè)主的其他訴訟請求。法院認為，雙方簽訂的購房協(xié)議是當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法成立并生效。業(yè)主已按合同約定支付全部購房款，開發(fā)商未在約定期限內(nèi)交付房屋的，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。人工費、機械臺班費調(diào)整引起的工程造價增加，不能作為逾期交貨的免除。由于開發(fā)商的原因，業(yè)主不能在預期時間內(nèi)充分行使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。因此，開發(fā)商應(yīng)向房屋所有人支付延期申領(lǐng)房產(chǎn)證的違約金。

目前，團購房遲交、遲辦證的現(xiàn)象非常普遍。在建設(shè)過程中，開發(fā)商還會要求參與團購的購房者分擔因價格變動或政策調(diào)整導致的房價變動負擔，通常將無法取得證明的責任歸于未簽訂備案合同的購房者。在團購中，除非組織職工購房的單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，團購組織者（單位）介入?yún)⑴c團購的購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的購房交易，不影響參與團購的購房人作為個人購房人的法律地位。開發(fā)商違約時，參與團購的購房者有權(quán)提起訴訟，保護自己的合法權(quán)益。除非雙方在購房合同中對開發(fā)期房價變動有約定，否則，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，買受人不承擔市場風險和對方的經(jīng)營風險，也不需要為開發(fā)商的所謂“價格變動”買單。你知道嗎