1、 第二，合同解除程序的先后順序。

如果消費(fèi)者的退房請(qǐng)求被開(kāi)發(fā)商接受，那么就有兩個(gè)合同要終止，一個(gè)是消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商之間的銷(xiāo)售合同，另一個(gè)是消費(fèi)者和銀行之間的貸款合同。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，是指返還房屋或者恢復(fù)雙方權(quán)利。對(duì)于已經(jīng)入住的消費(fèi)者，需要將已入住的房屋退還給開(kāi)發(fā)商。對(duì)于尚未入住的消費(fèi)者，需要放棄即將入住的房屋；開(kāi)發(fā)商不能再要求消費(fèi)者按合同約定支付房?jī)r(jià)，已經(jīng)收取的部分應(yīng)退還給消費(fèi)者；合同終止后，雙方的財(cái)產(chǎn)狀況將發(fā)生變化恢復(fù)到合同簽訂前的狀態(tài)，買(mǎi)賣(mài)合同的終止和履行可以由雙方在不需要他人協(xié)助的情況下完成。

貸款合同終止表明消費(fèi)者將一次性?xún)斶€銀行貸款，然后不再支付任何本金和利息，也沒(méi)有償還義務(wù)。本合同的終止與銷(xiāo)售合同不同。它需要第三方的幫助，即開(kāi)發(fā)商，除了銀行和消費(fèi)者。盡管消費(fèi)者從銀行獲得貸款，但他們并不直接擁有這些貸款。銀行貸款是開(kāi)發(fā)商以轉(zhuǎn)讓的形式獲得的。開(kāi)發(fā)商要想還貸，就必須把自己已經(jīng)擁有的貸款償還給銀行；銀行收到開(kāi)發(fā)商以消費(fèi)者名義歸還的貸款后，才能認(rèn)為消費(fèi)者已經(jīng)履行了全部還款義務(wù)，雙方的貸款合同才能真正終止；因此，貸款合同的終止和履行只有在第三方的協(xié)助下才能完成。

因?yàn)橛腥?，而且有兩個(gè)契約，因?yàn)榭臻g操作不能同步進(jìn)行，就會(huì)出現(xiàn)時(shí)序問(wèn)題；從實(shí)際行為來(lái)看，我們可以設(shè)計(jì)多種可能的選擇。目前，比較常見(jiàn)的選項(xiàng)如下：

1。消費(fèi)者先與開(kāi)發(fā)商解除銷(xiāo)售合同，然后拿回首付款，再與銀行解除貸款合同，然后開(kāi)發(fā)商退還銀行貸款。其次，消費(fèi)者先與開(kāi)發(fā)商解除銷(xiāo)售合同，再與銀行解除貸款合同，再拿回首付款，最后開(kāi)發(fā)商還銀行貸款。第三，消費(fèi)者先與開(kāi)發(fā)商解除銷(xiāo)售合同，然后開(kāi)發(fā)商退還銀行貸款，再與銀行解除貸款合同，最后獲得首付。

這三個(gè)過(guò)程有一個(gè)共同特點(diǎn)，即消費(fèi)者應(yīng)先與開(kāi)發(fā)商解除銷(xiāo)售合同，表明消費(fèi)者放棄了房屋的占有權(quán)。在這種情況下，消費(fèi)者有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：一旦合同終止，就不能再入住房屋。如果開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)償還銀行貸款，如果開(kāi)發(fā)商在此期間破產(chǎn)，消費(fèi)者將失去房屋的所有權(quán)，消費(fèi)者的損失將更大：不僅住宅（僅指沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)）可以作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)，還可以作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)首付已支付的無(wú)法獲得，同時(shí)，銀行貸款15至20年將支付。為了讓消費(fèi)者最大限度地規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為在開(kāi)發(fā)商不破產(chǎn)的前提下，在實(shí)際操作中可以采取以下程序：

首先，消費(fèi)者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，這是有條件的補(bǔ)充關(guān)于解除銷(xiāo)售合同的協(xié)議。其次，消費(fèi)者與銀行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，這也是終止貸款合同的有條件補(bǔ)充協(xié)議。第三，開(kāi)發(fā)商償還銀行貸款時(shí)，消費(fèi)者與銀行簽訂的協(xié)議中規(guī)定的條件出現(xiàn)時(shí)，消費(fèi)者與銀行之間的貸款合同終止。第四，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還消費(fèi)者的首付款，并協(xié)助消費(fèi)者辦理各種退房相關(guān)手續(xù)。

第五、第三、第四行為完成后，第一步雙方簽訂的協(xié)議中的假設(shè)條件出現(xiàn)，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的銷(xiāo)售合同終止