業(yè)主逾期交房有何法律風(fēng)險(xiǎn)？

業(yè)主逾期收房也應(yīng)有正當(dāng)理由，否則應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。經(jīng)專業(yè)房屋檢查員檢查，發(fā)現(xiàn)房屋有問(wèn)題的，接管人可以不予驗(yàn)收。但買受人無(wú)正當(dāng)理由的，不接受房屋期間可能發(fā)生的房屋風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由買受人自行承擔(dān)。比如，房屋因外力造成的損失、期間的違約責(zé)任以及開(kāi)發(fā)商解除合同等。商品房買受人可以解除合同的情形很多。以下是買方享有的法定解除權(quán)。只要開(kāi)發(fā)商的行為符合解除條件，買受人就可以行使解除權(quán)，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保障消費(fèi)者利益、規(guī)范開(kāi)發(fā)是一種沉重的約束，這是立法者和司法解釋者的共同含義。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）等有關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，商品房買受人有下列情形之一的，可以與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行使解除和終止買賣合同的權(quán)利：（一）房屋主體質(zhì)量不合格的，買受人可以請(qǐng)求解除合同。《解釋》第十二條規(guī)定，“房屋主體結(jié)構(gòu)不合格不能交付使用的，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)核實(shí)不合格，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持?！狈课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人可以解除合同并要求賠償損失。（2）如果拆遷人將房屋出售給第三方，被拆遷人可以要求拆遷人終止安置協(xié)議。根據(jù)《解釋》第七條，被拆遷人要求終止安置協(xié)議的，按照《解釋》第八條的規(guī)定辦理，表明被拆遷人有權(quán)終止安置協(xié)議。但這種安置協(xié)議必須滿足兩個(gè)條件：一是在內(nèi)容上，雙方必須按照權(quán)屬交換的形式簽訂安置協(xié)議；二是補(bǔ)償安置房屋在安置協(xié)議中有明確的位置和使用協(xié)議。此外，拆遷人必須將房屋出售給第三人。

（3）如果開(kāi)發(fā)商出售商品房并抵押同一房屋，買方可以要求終止合同?！督忉尅返诎藯l規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋抵押給第三人”，“商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買受人不能取得房屋的，買受人可以請(qǐng)求解除合同”。在這種情況下，買受人還可以要求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并要求出賣人解除合同承擔(dān)不超過(guò)已付房?jī)r(jià)一倍的賠償責(zé)任。但在這種情況下，一個(gè)重要的制約因素是，它只能在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)適用。（4） 如果開(kāi)發(fā)商將同一房屋出售給兩個(gè)以上的消費(fèi)者，購(gòu)房者可以要求解除合同。《解釋》第八條規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人”，“商品房買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，房屋無(wú)法取得的，買受人可以請(qǐng)求解除合同”。此時(shí)，買受人還可以要求返還已付的購(gòu)房款及利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)不付款的責(zé)任，賠償責(zé)任為已付房?jī)r(jià)的兩倍以上；限制條件是只能在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)適用。（五）出賣人故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)，將房屋出售給買受人的，買受人知道后可以解除合同。《解釋》第九條第二款規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)”，“合同無(wú)效或者解除、終止的，買受人可以要求返還已支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款和利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)賠償不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的責(zé)任”。這一內(nèi)容意味著，只要出賣人故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)，將房屋出售給買受人，買受人在知道后可以解除合同并要求賠償。該條沒(méi)有進(jìn)一步規(guī)定實(shí)現(xiàn)合同目的的條件和限制，容易被消費(fèi)者濫用。（六）出賣人故意隱瞞房屋已賣給第三人或者房屋拆遷補(bǔ)償的事實(shí)，將房屋出售給買受人的，買受人知道后可以解除合同?！督忉尅返诰艞l第三款規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已賣給第三人或者房屋因拆遷補(bǔ)償被拆遷的事實(shí)”，“合同無(wú)效、解除或者終止的，買受人可以要求返還已支付的購(gòu)房款”價(jià)格、利息和賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任”。內(nèi)容還意味著，只要出賣人故意隱瞞房屋已出售給第三人或者房屋拆遷補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)，如果房屋出售給買受人，買受人知道后可以解除合同。但該條款不能濫用，應(yīng)以合同目的是否實(shí)現(xiàn)為限制。（7）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常生活使用，買受人可以要求解除合同。根據(jù)《解釋》第十三條第一款規(guī)定，因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。因此，出賣人交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響了買受人的正常居住。買方可以解除合同并要求賠償損失。

（8）房屋內(nèi)部面積或建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致，且合同中無(wú)處理約定，面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%的，買受人可以解除合同。根據(jù)《解釋》第十四條，出賣人交付的房屋建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致的，合同有約定的，按約定辦理；合同無(wú)約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%，買受人要求解除合同并返還已付購(gòu)房款及利息的，予以支持。建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致，且合同中無(wú)處理約定，面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%的，買受人可以解除合同。（九）催交后三個(gè)月屆滿，出賣人不交付的，買受人可以請(qǐng)求解除合同。根據(jù)《解釋》第十五條，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，出賣人在催告后三個(gè)月內(nèi)未履行合同的，一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)支持解除合同的請(qǐng)求。（10）因出賣人原因，買受人不能按期辦理房屋權(quán)屬登記，買受人可以要求解除合同。根據(jù)《解釋》第十九條規(guī)定，商品房買賣合同或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的房屋權(quán)屬登記期限屆滿一年以上的，買受人不能辦理登記因出賣人原因喪失房屋所有權(quán)，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)；預(yù)售商品房的購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)