借名購房是指房屋的實際出資人以他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。該房屋的實際出資人為實際買受人或真實買受人，借用的名稱為登記買受人。名下購房行為對實際購房者和名義產(chǎn)權(quán)人都具有很大的法律風險。我國法律明確規(guī)定，實行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，房屋所有權(quán)證記載的所有人確認為房屋所有人。

一旦名義產(chǎn)權(quán)人反悔，憑房產(chǎn)證自稱為合法產(chǎn)權(quán)人，實際買受人很難獲得法院對房屋所有權(quán)的支持。實際買受人只能按照合同無效或者不當?shù)美脑瓌t，要求名義產(chǎn)權(quán)人返還購房款，而這一要求的實現(xiàn)還取決于實際買受人證明該房屋的購房款是自己實際支付的。

另外，在名義產(chǎn)權(quán)人取得房產(chǎn)證直至房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給實際買受人期間，名義產(chǎn)權(quán)人可以在實際買受人不知情的情況下處分房屋，如抵押、出售；名義產(chǎn)權(quán)人有對外擔保的情況下債務無法清償?shù)模ㄔ嚎梢砸婪ú榉饣蛘吲馁u該房屋。即使名義上的產(chǎn)權(quán)人沒有任何不誠實行為，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，實際購房人也要承擔因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的相應稅費。至于名義上的產(chǎn)權(quán)人，一旦實際購房人不及時還貸，名義上的產(chǎn)權(quán)人不僅會有債務風險，還會在銀行信用體系中留下不良記錄，對其今后的購房和貸款產(chǎn)生不利影響。最后，如果在合同履行過程中出現(xiàn)規(guī)避國家政策的糾紛，很可能被法院認定為“以合法形式掩蓋非法目的”，因此被認定為無效合同。房屋產(chǎn)權(quán)仍屬于名義產(chǎn)權(quán)人，實際買受人的產(chǎn)權(quán)不受法律保護。實際購房者只能要求名義上的產(chǎn)權(quán)人返還購房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。

借名購房公證

借名購房協(xié)議不能公證。房屋產(chǎn)權(quán)以房產(chǎn)證登記為準。因為私下簽訂的協(xié)議效力難以確定，即使做了這樣的公證，在法律上也是無效的。公證的前提必須建立在合法的基礎(chǔ)上。如果案件本身是非法的，那么公證的結(jié)果是無效的。

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