案例一：方先生的教育地產(chǎn)被“劃歸”

南京的一位購房者，方先生購買了一套教育地產(chǎn)，并在簽訂二手房合同時(shí)交了25萬元定金。賣了房子后，他以“簽合同時(shí)喝多了”為由毀約。事實(shí)上，賣房人把房子的價(jià)格提高了30%，然后又賣掉了。經(jīng)過法律協(xié)商，方先生了解到，如果上訴成功，就無法收回房子。他只能讓賣房者支付房?jī)r(jià)上漲20%作為違約金，而違約金的數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)上漲的幅度。案例二：吳女士連續(xù)兩次違約，家庭成員增多，于是看中了一套140平方米的教育地產(chǎn)，簽訂了總價(jià)510萬元的購房合同，同時(shí)支付了25萬元購房定金。但在短短的一個(gè)月內(nèi)，賣房人就會(huì)以各種理由推卸責(zé)任，說不賣房子。另外，賣房人不愿意支付成交價(jià)20%的違約金，甚至表示“不怕起訴，起訴兩三年，房?jī)r(jià)漲到你買不起房”。之后，吳女士看中了同一小區(qū)的另一套房子，總價(jià)550萬元，定金35萬元。但賣家隱瞞了沒有房產(chǎn)證的事實(shí)，后來又說房主是他妹妹，她無權(quán)交易。吳女士?jī)蓚€(gè)月內(nèi)再次遭遇違約。

為什么違約頻繁發(fā)生？

1。房?jī)r(jià)大幅上漲，違約金額遠(yuǎn)低于房屋轉(zhuǎn)售收入；

2。購房者急于買房，因?yàn)樗麄冞€沒有弄清楚房子的產(chǎn)權(quán)。中介市場(chǎng)存在漏洞，購房者對(duì)違約“信心十足”。賣房人以一定價(jià)格出售房屋后，往往會(huì)將房屋賣給其他中介。如果買方愿意支付更高的價(jià)格，這可以彌補(bǔ)違約金和有盈余，他們會(huì)選擇違約?，F(xiàn)行法律對(duì)賣方違約如何處理？

1。我國(guó)法律規(guī)定：只要定金金額低于房產(chǎn)總價(jià)的20%，就是合法的，買受人可以通過多交定金來限制出賣人的違約行為，從而增加出賣人的違約成本。比如總價(jià)180萬元的房子，押金可以達(dá)到36萬元。如果買方提前支付20萬元，賣方違約將退還40萬元。對(duì)賣方來說，違約的代價(jià)已經(jīng)夠高了。合同簽訂要規(guī)范。購房人在購房時(shí)，必須使用行政主管部門監(jiān)管的合同示范文本，明確指出買賣雙方的責(zé)任和義務(wù)，并留存相關(guān)文件，為違約提供法律依據(jù)。

3。購房者應(yīng)盡快辦理資金監(jiān)管，再辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)。如果過戶周期過長(zhǎng)，賣房人可能會(huì)為房子找到下一套房子，違約風(fēng)險(xiǎn)增大。你知道嗎