根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，出賣人在被催告按期交付房屋后，在三個月的合理期限內(nèi)不履行合同的，一方當事人有過錯有權(quán)要求終止合同，但當事人另有約定的除外。

例如，如果合同規(guī)定房屋應(yīng)在2005年1月1日交付，但開發(fā)商在2005年1月10日仍未交付房屋，那么您作為買方，可以開始行使通知權(quán)，并寫信給開發(fā)商：“XXX公司（開發(fā)商名稱）”。根據(jù)協(xié)議，貴公司應(yīng)于2005年1月1日交房，但尚未交房。我在此敦促你，“一定要用掛號信。

這樣，如果開發(fā)商在2005年5月1日之前沒有交房，可以要求開發(fā)商解除合同。如果開發(fā)商不同意，可以向法院起訴，法院應(yīng)該予以支持。

有一個問題需要注意：本次催告后解除合同的權(quán)利需要在一年內(nèi)行使，即如果您沒有發(fā)信，或者沒有證據(jù)證明您已經(jīng)發(fā)信，那么在2006年1月1日之后，您就不能再據(jù)此要求解除合同了準備金。

還有一點需要注意：本條最后一條規(guī)定是“除非雙方另有約定”。因此，如果你想保留這一權(quán)利，你在簽訂合同時就不能“另有約定”。索賠的前提是在購房合同中明確約定賠償金額或者計算方法。曾經(jīng)有這樣一個案例：合同約定2004年12月1日交房，但直到2005年10月27日開發(fā)商才通知業(yè)主辦理居住手續(xù)。《違約賠償條款》規(guī)定：“除不可抗力外，違約金的支付時間為合同約定的房屋交付之日起第二天至實際交付之日止，按客戶支付的房屋價款的0.03%賠償最后，業(yè)主拿到了逾期交貨的違約金共計327765元。如果沒有協(xié)議怎么辦？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，對商品房買賣合同的違約金數(shù)額和損失賠償金的計算方法沒有約定的，違約金或者損失賠償金的數(shù)額可以參照以下標準確定：逾期交付使用的，按照交付使用期間超過期限確定違約金或者損失賠償金的數(shù)額該房屋由有關(guān)主管部門公布或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定同地段同類房屋的租金標準。

關(guān)于不可抗力

這里需要注意的另一個詞是“不可抗力”，因為一旦“不可抗力”發(fā)生，你就不能終止合同，開發(fā)商也不需要支付違約金。根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免或不能克服的客觀情況，但不清楚哪些情況可以認定為不可抗力，具體內(nèi)容需在購房合同中約定。開發(fā)商為了減輕責任，往往在合同中擴大“不可抗力”的范圍。你知道嗎