退房時需要取消哪些合同

如果消費者的退房請求被開發(fā)商接受，那么需要取消的合同有兩個，一個是消費者和開發(fā)商之間的銷售合同，另一個是消費者和銀行之間的貸款合同。房屋買賣合同解除，是指返還房屋或者恢復雙方權利。對于已經入住的消費者，需要將已入住的房屋退還給開發(fā)商。對于尚未入住的消費者，需要放棄即將入住的房屋；開發(fā)商不能再要求消費者按合同約定支付房價，已經收取的部分應退還給消費者；合同終止后，雙方的財產狀況將發(fā)生變化恢復到合同簽訂前的狀態(tài)，買賣合同的終止和履行可以由雙方在不需要他人協助的情況下完成。

貸款合同終止表明消費者將一次性償還銀行貸款，然后不再支付任何本金和利息，也沒有償還義務。本合同的終止與銷售合同不同。它需要第三方的幫助，即開發(fā)商，除了銀行和消費者。盡管消費者從銀行獲得貸款，但他們并不直接擁有這些貸款。銀行貸款是開發(fā)商以轉讓的形式獲得的。開發(fā)商要想還貸，就必須把自己已經擁有的貸款償還給銀行；銀行收到開發(fā)商以消費者名義歸還的貸款后，才能認為消費者已經履行了全部還款義務，雙方的貸款合同才能真正終止；因此，貸款合同的終止和履行只有在第三方的協助下才能完成。

因為有三方，而且有兩個契約，因為空間操作不能同步進行，就會出現時序問題；從實際行為來看，我們可以設計多種可能的選擇。目前，比較常見的選項如下：

1。消費者先與開發(fā)商解除銷售合同，然后拿回首付款，再與銀行解除貸款合同，然后開發(fā)商退還銀行貸款。其次，消費者先與開發(fā)商解除銷售合同，再與銀行解除貸款合同，再拿回首付款，最后開發(fā)商還銀行貸款。第三，消費者先與開發(fā)商解除銷售合同，然后開發(fā)商退還銀行貸款，再與銀行解除貸款合同，最后獲得首付。

這三個過程有一個共同特點，即消費者應先與開發(fā)商解除銷售合同，表明消費者放棄了房屋的占有權。在這種情況下，消費者有一個風險：一旦合同終止，就不能再入住房屋。如果開發(fā)商不能按時償還銀行貸款，如果開發(fā)商在此期間破產，消費者將失去房屋的所有權，消費者的損失將更大：不僅住宅（僅指沒有產權證的房產）可以作為破產財產拍賣，還可以作為破產財產拍賣首付已支付的無法獲得，同時，銀行貸款15至20年將支付。為了讓消費者最大限度地規(guī)避上述風險，我們認為在開發(fā)商不破產的前提下，在實際操作中可以采取以下程序：

首先，消費者應與開發(fā)商簽訂補充協議，這是有條件的補充關于解除銷售合同的協議。其次，消費者與銀行簽訂補充協議，這也是終止貸款合同的有條件補充協議。第三，開發(fā)商償還銀行貸款時，消費者與銀行簽訂的協議中規(guī)定的條件出現時，消費者與銀行之間的貸款合同終止。第四，開發(fā)商應當退還消費者的首付款，并協助消費者辦理各種退房相關手續(xù)。

第五、第三、第四行為完成后，第一步雙方簽訂的協議中的假設條件出現，消費者與開發(fā)商之間的銷售合同終止。你知道嗎