點名購房是否有效，主要取決于借款人（實際購房人）與出票人（房屋登記人）之間是否有貸款協(xié)議。這主要是根據(jù)我國民法通則中當事人意思自治原則的規(guī)定。借款人與出票人在購房前簽訂借款協(xié)議，對房屋權屬有明確約定的，應當確認借款房屋的實際所有權屬于借款人。同時，根據(jù)《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導意見》第十五條規(guī)定，當事人約定一方以他人名義購房，以他人名義登記，而借款人應實際享有該房屋的權益，并要求登記人（出票人）按合同辦理房屋所有權過戶登記即可支持。但因登記人債權人被查封等原因，或者涉及第三人在善意交易中的利益，不能依法辦理房屋轉讓登記的。

但是，如果一方提供證據(jù)證明購買該房屋確實存在出資關系，但不足以證明雙方就借名登記達成協(xié)議，主張確認該房屋歸其所有或者要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；主張其他債權向登記人出資的，依照出資性質和有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。二是以借款名義購房的法律風險。如果以他人名義購房，如果規(guī)避法律禁止，可能會導致最終合同無效的風險。

2。非產權所有人的受托人基于私人委托，以自己的名義簽訂房屋買賣協(xié)議，構成隱名代理人。買方聲稱合同因欺詐而無效，這很難得到法院的支持。因此，買受人對業(yè)主身份的審查義務應在簽訂合同前完成，不應受到中介的承諾或保證的影響。即登記的物權不屬于實際權利人所有。借名行為不違反法律禁止性規(guī)定的，借款人只享有債權。在借款人無權處分房屋的情況下，存在借款人喪失房屋所有權，無法向第三人追償?shù)娘L險。如果不能證明實名購房的事實，我們甚至會失去向借款人主張所有權轉移的權利，也就是說，雙方只有貨幣貸款或預付款的債務關系。如果開發(fā)商同意向親友購買倒賣的商品房，即使實際付款并入住，但產權人沒有變更，也沒有書面的房屋買賣合同來證明，在真實的案例中也會有風險：即使兄妹交錢，只是雙方沒有簽訂合同，也沒有付款；如果住在房子里，他們只是私下借。因此，購買轉售商品房，不僅要簽訂書面合同，而且最終要達到產權轉讓的效果。第三，抵押權人起訴抵押權人騰退房屋時應該怎么辦？

在房屋騰退糾紛中，被告人辯稱雙方存在關系的，法院應當說明可以提起反訴，請求辦理房屋轉讓登記手續(xù)。當事人堅持不反訴的，應當判斷抗辯是否成立。

如果發(fā)現(xiàn)存在借名購房關系，依法駁回原告的訴訟請求。擅自出售房屋怎么辦？

如果以出借名人名義登記的房屋擅自轉讓給他人，出借名人以實際擁有房屋權利為由要求確認買賣合同無效的，一般不予支持，除非出借名人能夠證明買受人知道或應該知道該房屋是以借出的名稱登記的。買受人是善意第三人，買受人和借款人都要求繼續(xù)履行合同的，按照下列規(guī)定辦理：

（1）已辦理房屋所有權轉移登記；

（2）未辦理房屋權屬轉移登記，該房屋已被合法占用；

（3）未辦理房屋權屬轉移登記，未依法占有該房屋，應綜合考慮各買方的實際支付金額及其先后順序、是否辦理過網(wǎng)簽、合同訂立順序等因素，公平合理地確定。第五，如何降低“借名購房”的風險鑒于借名購房存在諸多風險，消費者應盡量以正規(guī)的方式購房。如果非要借名購房，要注意以下幾個方面，將風險降到最低：

1。在借名購房前，首先要明確擬購房屋的性質、是否可以上市交易、是否可以違反國家政策規(guī)定借名購房，以防止今后無法取得房屋所有權。簽署了一份書面協(xié)議。為區(qū)別于借款合同，書面協(xié)議應當明確雙方的合同關系，并可以邀請第三人見證。在雙方協(xié)商簽訂購房協(xié)議時注意保存證據(jù)，如邀請朋友見證、錄音錄像等；注意保存購房手續(xù)、付款憑證（銀行轉賬記錄、收據(jù)、還貸記錄等）、購房發(fā)票、房產證等其他書面證據(jù)。你知道嗎