案例：陳某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂商品房銷(xiāo)售合同，購(gòu)買(mǎi)了一套商品房。交付使用后，他沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。陳先生多次要求開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)房產(chǎn)證，但開(kāi)發(fā)商以各種理由拖延了申請(qǐng)。后來(lái)，陳某接到法院的傳票，以房屋侵權(quán)一案訴至法院。原來(lái)，交房后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與黃某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記。氣憤之下，陳某上訴法院，要求終止開(kāi)發(fā)商與黃某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

分析：本案中，陳某與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雖然他沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但只是表示產(chǎn)權(quán)不能變更。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)生效。無(wú)獨(dú)有偶，黃先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也是有效合同，房產(chǎn)已過(guò)戶(hù)到黃先生名下，所以房產(chǎn)的主人應(yīng)該是黃先生。陳先生無(wú)權(quán)要求法院解除黃先生與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商按照《物權(quán)法》第八條的規(guī)定返還已付的購(gòu)房款和利息，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任。為避免一房二賣(mài)，購(gòu)房人應(yīng)在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)通知登記。通知登記后，如果開(kāi)發(fā)商再次出售房屋，雖然與購(gòu)房人簽訂的合同可能有效，但不具有物權(quán)效力。律師提醒：為避免一房二賣(mài)，今后與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，需向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。通知登記后，如果開(kāi)發(fā)商再次出售房屋，與購(gòu)房人簽訂的合同可能有效，但不具有物權(quán)效力。法律適用：1?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立的房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，本合同的有效性不受影響。2《物權(quán)法》第八條：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人將房屋出售給第三人，致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)。買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，可以要求解除合同，退還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任。三?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人可以通過(guò)簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記，以保證將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。通知登記后，未經(jīng)通知登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，該生物權(quán)無(wú)效。

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