《合同法》第十五條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！保词箯V告不在合同中，也應(yīng)視為合同的內(nèi)容。違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。霸王條款二：“除另有約定外，出賣人在房屋銷售過程中向買受人提供的圖紙、資料和廣告僅供買受人參考，不作為合同條款，出賣人有最終解釋權(quán)。”甲方提供的桌面展示用于廣告宣傳。如乙方與甲方對(duì)銷售資料、沙盤有不同理解的，甲方有最終解釋權(quán)?！?/P>

根據(jù)前條分析，即使廣告未包含在合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第四十條規(guī)定，提供格式條款的一方免除責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。也就是說，經(jīng)營(yíng)者不應(yīng)將消費(fèi)者對(duì)格式條款的解釋權(quán)排除在格式條款之外。霸王條款三：“認(rèn)購人未在認(rèn)購之日起7日內(nèi)支付首付款或未與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人已支付的定金不予退還?！保曳綉?yīng)到“xxxxx”銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方簽訂《商品房買賣合同》等相關(guān)文件；如乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權(quán)在不另行通知的情況下單獨(dú)銷售乙方訂購的商品房，本協(xié)議自動(dòng)生效無效，上述定金不予退還?！?/P>

本條款僅對(duì)認(rèn)購人未簽訂合同的情形具有約束力，對(duì)出賣人不具有約束力，雙方權(quán)利義務(wù)不平等。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條和最高人民法解釋第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)返還。霸王條款四：“樓頂和外墻的使用權(quán)不屬于買方。買賣雙方約定，由出賣人投資建設(shè)的樓頂及外墻廣告、會(huì)所、休閑娛樂設(shè)施等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和設(shè)施的使用權(quán)歸出賣人所有該條款侵犯了業(yè)主的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十一條明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

霸王條款第五條：“住宅區(qū)內(nèi)道路、場(chǎng)地上的車位全部歸出賣人所有，出賣人有權(quán)出售、出租?！边@一條款違反了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條、第七十四條的規(guī)定，排除了業(yè)主的占有、使用、出租等權(quán)利，對(duì)社區(qū)內(nèi)的道路和停車位進(jìn)行受益和處置。霸王條款第六條：“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因，商品房未在本合同規(guī)定的期限內(nèi)交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任?！被颉罢袨椋òǖ幌抻谡畯?qiáng)制性文件，行政禁令和大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等）導(dǎo)致工程工期延長(zhǎng)，出賣人的交房時(shí)間相應(yīng)順延，并免除出賣人逾期交付的違約責(zé)任，《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按期交付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因延誤交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知買受人。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因不屬于不可抗力的范圍，賣方延遲交貨應(yīng)視為違約。霸王條款七：“因出賣人原因，買受人未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)每日向買受人支付房地產(chǎn)總價(jià)萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。因買受人原因，買受人自出賣人通知進(jìn)屋之日起15日內(nèi)未配合出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，自逾期之日起每天向出賣人支付房屋總價(jià)的萬分之五?！辟I賣雙方違約金數(shù)額不一致，加重了消費(fèi)者的責(zé)任，違反了合同法的公平原則，排除了消費(fèi)者變更或終止合同的權(quán)利。霸王條款八：“買受人違約或解除合同的，買受人按應(yīng)支付金額的20%向出賣人支付違約金；出賣人違約或解除合同的，買賣雙方違約金數(shù)額不一致，加重了消費(fèi)者的責(zé)任，違反了《合同法》公平原則和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十條。霸王條款9：“買受人辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)支付財(cái)產(chǎn)、保險(xiǎn)、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修押金等費(fèi)用，否則不予辦理入住手續(xù)?！笔聦?shí)上，出賣人是在免除自己的法律義務(wù)這樣的條款。業(yè)主購房時(shí)，出賣人應(yīng)履行《商品房買賣合同》，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交鑰匙。支付物業(yè)、水電等費(fèi)用是業(yè)主與其他單位之間的另一種合同關(guān)系，違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第九條“消費(fèi)者有權(quán)自主選擇商品或者服務(wù)”的規(guī)定。霸王條款十：“買受人以任何理由退房時(shí)，房屋已裝修的，出賣人不承擔(dān)裝修費(fèi)用和損失”，“無論何種理由”排除了消費(fèi)者要求損害賠償?shù)臋?quán)利。如果房屋質(zhì)量不合格，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，購房人可以退房并索賠。此外，還違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十一條：“消費(fèi)者因購買、使用商品或者接受服務(wù)遭受人身、財(cái)產(chǎn)損害的，有權(quán)依法獲得賠償?！卑酝鯒l款第十一條：“買受人應(yīng)當(dāng)：，自接到出賣人入戶通知之日起15日內(nèi)，到指定地點(diǎn)辦理入戶手續(xù)。逾期不辦理的，視為同意入戶。除物業(yè)管理費(fèi)外，買受人自逾期之日起按物業(yè)總價(jià)萬分之二向出賣人支付代管費(fèi)，或者出賣人可以按部分合同約定解除合同?！痹摋l加重了消費(fèi)者的責(zé)任，違反了《合同法》第四十條的規(guī)定。根據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者以格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中增加消費(fèi)者依照法律法規(guī)不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。霸王條款12：“因履行本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下列第二種方式解決。1提交x仲裁委員會(huì)仲裁。2依法向人民法院起訴?！备鶕?jù)《仲裁法》第二條、《合同法》第一百二十八條、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第三十四條、《民事訴訟法》第十三條的規(guī)定，雙方當(dāng)事人可以選擇通過仲裁或者民事訴訟解決糾紛。開發(fā)商通過提前固化選擇權(quán)，任意排斥和剝奪消費(fèi)者選擇合同糾紛解決方式的權(quán)利，違反了《合同法》、《民法通則》中的公平自愿原則，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律法規(guī)。當(dāng)商品房買賣合同中存在“滯納金責(zé)任、交付條件、滯納金責(zé)任、面積處理”等多個(gè)可選條款時(shí)