1991年4月，北京市XX區(qū)某鄉(xiāng)農(nóng)民a與鄰鄉(xiāng)農(nóng)民B簽訂協(xié)議，約定乙方以1萬元的價(jià)格向甲方出售兩棟北房和一棟門房。雙方都簽了協(xié)議，沒有回頭。隨后，甲方支付房屋款1萬元，乙方將兩套房屋及鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)的建設(shè)許可證原件交給成員樓住戶，雙方未辦理房屋過戶登記和宅基地變更登記手續(xù)所有權(quán)。B于1995年去世。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決甲、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效。理由是B在原告不知情的情況下將房屋出售給a，原告一直認(rèn)為房屋只借給a使用。2003年，原告要求甲方騰退該房屋。甲方稱該房屋系甲方購(gòu)買，但未向原告出示任何手續(xù)。原告認(rèn)為，甲乙雙方未辦理房屋買賣的相關(guān)手續(xù)，故請(qǐng)求法院判決買賣合同無效。另?yè)?jù)調(diào)查，該地區(qū)因房地產(chǎn)開發(fā)即將拆遷，被拆遷人可獲得數(shù)十萬元的拆遷補(bǔ)償。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，集體所有的土地，依法屬于農(nóng)村集體所有，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)和變更證明，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)，“未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，甲乙雙方買賣房屋無效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定，判斷甲、乙雙方于1991年4月簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。筆者認(rèn)為，一審判決存在爭(zhēng)議的原因有以下幾點(diǎn)：

首先，確定訴訟合同是否有效的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是合同法，而不是民法通則。

民法通則第五十八條規(guī)定了七種無效民事行為，其中第一款第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無效。這符合民法第58條鼓勵(lì)合同無效的規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第三條規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同效力的，適用合同法法律。合同無效，合同法有效的，適用合同法”，可見訴訟合同的效力應(yīng)當(dāng)適用合同法確定。第二，訴訟合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，一審法院認(rèn)定，甲乙雙方買賣房屋未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，故雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。筆者認(rèn)為，一審法院沒有正確理解“法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性條文”的含義，也沒有正確、全面地理解土地管理法相關(guān)條文的含義。（1） 《土地管理法》第十二條規(guī)定：“依法變更土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)”，但法律沒有規(guī)定合同必須辦理變更登記手續(xù)后生效。根據(jù)《合同法若干問題解釋（一）》第九條規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定合同登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)因此，根據(jù)《土地管理法》的上述規(guī)定，法院不能認(rèn)定合同無效。實(shí)際上，目前農(nóng)村宅基地和房屋登記的比例很低，更不用說變更登記了。（2） 《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村居民在村里建房使用原宅基地、閑置土地和其他土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，這一規(guī)定是專門針對(duì)農(nóng)村居民的新建住房而言的。法律只規(guī)定農(nóng)民建房應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，但沒有規(guī)定農(nóng)村房屋銷售也應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府批準(zhǔn)。因此，法院不能隨意擴(kuò)大法律解釋范圍，更不能認(rèn)定買賣無效。而且，《土地管理法》第62條還規(guī)定，“出售、出租房屋后申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，顯然，法律沒有禁止農(nóng)村村民出租、出售宅基地上建造的房屋，也沒有對(duì)出售行為作出任何限制，但只規(guī)定出賣人出賣房屋后不能申請(qǐng)宅基地。到目前為止，我國(guó)還沒有法律、行政法規(guī)禁止、限制農(nóng)村房屋銷售。1999年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理禁止炒作土地的通知》規(guī)定，“農(nóng)村房屋不得賣給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)民集體土地上建房，有關(guān)部門不得發(fā)放土地對(duì)違法建設(shè)和購(gòu)買的房屋，使用證明和房產(chǎn)證，“這可能是限制農(nóng)村房屋銷售的唯一規(guī)定，但《通知》既不是法律，也不是行政法規(guī)。而且，它只限制城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住房，根本不限制農(nóng)民之間的房屋買賣。其次，除了一審判決引用土地管理法的有關(guān)規(guī)定外，一些人主張合同無效的主要依據(jù)是“農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，土地管理法中的“轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。筆者認(rèn)為，雖然本文沒有明確規(guī)定其適用于農(nóng)村農(nóng)用地，但從立法精神上看，本文旨在加強(qiáng)對(duì)土地利用的管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，保持農(nóng)用地的數(shù)量，保障農(nóng)民的生存農(nóng)民與國(guó)家糧食安全。宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體的改變并不能改變宅基地的性質(zhì)，更不能改變它會(huì)導(dǎo)致農(nóng)用地的減少，所以將這一規(guī)定適用于宅基地是不恰當(dāng)?shù)?。三是一審認(rèn)定合同無效，背離了誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，也不符合穩(wěn)定社會(huì)秩序的法律目的。

本案房屋買賣協(xié)議自簽訂并履行至今已有13年。在此期間，兩家在房屋買賣上沒有任何糾紛。直到2004年，村里還面臨拆遷，被拆遷人可能會(huì)得到幾十萬元的補(bǔ)償。正是出于這種利益驅(qū)使，原告向法院起訴，聲稱當(dāng)年的銷售合同無效。第一，本協(xié)議的簽訂是甲乙雙方意思自治的結(jié)果，并已履行。時(shí)隔13年，原告要求確認(rèn)因情勢(shì)變化導(dǎo)致合同無效，這顯然違背了誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，應(yīng)屬惡意抗辯。第二，雖然訴訟時(shí)效制度能否適用于確認(rèn)合同無效的訴訟，在法學(xué)界仍存在爭(zhēng)議，如果從穩(wěn)定社會(huì)秩序、尊重公平交易的原則出發(fā)，允許相關(guān)主體無限期地動(dòng)搖現(xiàn)有的法律關(guān)系，這不僅違背了合同制度無效的初衷和立法本意，但也不利于社會(huì)的穩(wěn)定秩序的法律目的是不一致的。綜上所述，筆者認(rèn)為一審法院的判決不公，需要商榷。

點(diǎn)評(píng)

保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益既是各級(jí)政府機(jī)關(guān)的重要工作，也是司法機(jī)關(guān)的神圣職責(zé)。近年來，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。農(nóng)民經(jīng)常在宅基地上租房或賣房。一些買家