買(mǎi)房人的聲音：房子是我的選擇，但如果貸款拿不到，只能退房。我為什么不用付違約金呢？今年4月初，欒女士看中了松江區(qū)一套120平方米的新房。買(mǎi)房時(shí)，她與開(kāi)發(fā)商約定首付30%，剩余房款通過(guò)銀行貸款按揭支付。沒(méi)想到，剛交了首付的欒女士還沒(méi)來(lái)得及申請(qǐng)貸款，房地產(chǎn)新政也出臺(tái)了。根據(jù)政策，欒女士購(gòu)買(mǎi)的第三套房產(chǎn)被列入暫停貸款名單，銀行也表示不能向其發(fā)放貸款。因此，欒女士提出將首付款退還給開(kāi)發(fā)商，而開(kāi)發(fā)商則因欒女士違約而拒絕退還首付款，并揚(yáng)言要向她收取違約金。律師意見(jiàn)：買(mǎi)方是否需要承擔(dān)違約費(fèi)用取決于合同中是否有特別約定。鑒于欒女士因政策原因無(wú)法獲得貸款或無(wú)法獲得全額貸款的情況，金能律師事務(wù)所岳×輝律師指出，上海市住房和國(guó)土資源管理局、上海市工商行政管理局制定的政策在《上海市商品房預(yù)售合同示范文本（2005年版）》中有特別說(shuō)明：“乙方未取得銀行貸款或因不可歸責(zé)于甲、乙雙方的原因，低于申請(qǐng)貸款金額的，甲、乙雙方應(yīng)另行協(xié)商具體付款方式，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議；協(xié)商不成的，乙方可單方解除本合同。乙方單方面解除本合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知甲方。甲方收到乙方的書(shū)面通知后，應(yīng)將乙方已支付的全部房?jī)r(jià)（含利息，按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算）及甲方收取的全部裝修價(jià)款（含利息，按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算）退還乙方按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率）一并支付給乙方如果開(kāi)發(fā)商采用這一版本的合同文本，購(gòu)房者可以根據(jù)條款單方解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商退還已收取的首付款和利息。但是，買(mǎi)方也應(yīng)仔細(xì)檢查合同。一些開(kāi)發(fā)商會(huì)在文中明確同意“如果購(gòu)房者無(wú)法獲得貸款或無(wú)法獲得全額貸款，他需要籌集資金來(lái)彌補(bǔ)”。在這種情況下，他應(yīng)該謹(jǐn)慎地單方面解除合同，開(kāi)發(fā)商可以據(jù)此要求支付違約金?！痹罆熣J(rèn)為，如果真的需要退房，最好和開(kāi)發(fā)商協(xié)商。不能用法律手段解決。根據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于雙方的原因致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能訂立的，賣(mài)方應(yīng)將定金退還買(mǎi)方岳輝認(rèn)為新政可歸為“不可歸責(zé)于雙方原因”。例如，在簽訂的意向書(shū)或合同中，沒(méi)有約定“貸款不能自籌”，購(gòu)房者有權(quán)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除合同，收回定金。