姚和徐是夫妻。他們因不和而分居?；楹髢扇艘黄鹕w房子，房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主是姚某和徐某。分居后，徐某住在這所房子里。2007年12月21日，姚某將房子賣(mài)給了陸某。雙方簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定姚某將房屋轉(zhuǎn)讓給陸某，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為10萬(wàn)元。付款方式：簽訂協(xié)議時(shí)，陸某預(yù)付定金2萬(wàn)元，余款在領(lǐng)取房產(chǎn)證后于2008年3月5日付清。2008年3月10日，姚某將房屋交給陸某使用。如雙方違約，違約方應(yīng)承擔(dān)3萬(wàn)元的違約金。協(xié)議簽訂后，盧某于2008年2月14日向姚某支付了10萬(wàn)元。3月5日，姚先生和陸先生到房產(chǎn)管理局辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給陸先生。后姚某一直沒(méi)有交房，陸某多次向姚某交涉未果，于是上了法庭，要求交房。庭審中，徐某以第三人身份向法院申請(qǐng)參加訴訟，并以姚某未經(jīng)其許可擅自出售房屋為由，要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

本案審理過(guò)程中，存在兩種不同的意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)是協(xié)議有效。理由如下：一是姚某、陸某均具有完全民事行為能力，協(xié)議含義真實(shí)，標(biāo)的物確定，內(nèi)容不違法，不損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。因此，協(xié)議依法成立，雙方應(yīng)按協(xié)議履行義務(wù)；二是協(xié)議簽訂后，陸某將按合同約定履行義務(wù)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，產(chǎn)權(quán)也發(fā)生了變化。第三，《婚姻法解釋?zhuān)ㄒ唬返谑邨l規(guī)定：“夫妻共同財(cái)產(chǎn)的重大決定，不因日常生活需要，由夫妻雙方平等協(xié)商取得權(quán)利?！痹僖?jiàn)。如果另一人有理由認(rèn)為這是夫妻雙方共同意愿的表達(dá)，另一方不得以不同意或不知情為由與善意第三人對(duì)抗?！痹谶@種情況下，盧某買(mǎi)房子時(shí)并不知道姚某的婚姻狀況。他有理由相信，姚某賣(mài)房子的行為是夫妻雙方的共同意圖。因此，徐不能以不同意或無(wú)知為由，善意地反對(duì)陸的收購(gòu)。第二種意見(jiàn)是房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，姚某應(yīng)向陸某返還10萬(wàn)元，陸某將房產(chǎn)證退還姚某。分析：作者同意第二種觀(guān)點(diǎn)。原因如下：

1。姚、徐兩人婚后建造的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方享有平等的所有權(quán)和處分權(quán)?！睹穹ㄍ▌t意見(jiàn)》第八十九條規(guī)定，共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)有共同的權(quán)利和義務(wù)。在共有權(quán)存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般無(wú)效。在本案中，姚某出售了自己的普通房屋，沒(méi)有完全的產(chǎn)權(quán)和處分權(quán)，這違反了法律，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。共有人出售共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得其他共有人的同意，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！冻鞘兴饺俗》抗芾?xiàng)l例》第十條規(guī)定，“房屋所有人出售共有房屋，必須提交共有人同意的證明。在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，“本案中，姚某未經(jīng)共有人徐某同意，將房屋出售給盧某，侵犯了徐某對(duì)房屋共有部分的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，屬于無(wú)效民事行為。無(wú)效民事行為從一開(kāi)始就沒(méi)有法律效力。無(wú)論買(mǎi)賣(mài)雙方是否辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，均不影響合同無(wú)效的認(rèn)定?！痘橐龇ń忉?zhuān)ㄒ唬返谑邨l規(guī)定：“夫妻對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)享有平等的處理權(quán)利。由于日常生活的需要，夫妻雙方應(yīng)通過(guò)平等協(xié)商作出處理共同財(cái)產(chǎn)的重要決定。如果另一人有理由認(rèn)為這是夫妻雙方共同意愿的表達(dá)，另一方不得以不同意或不知情為由與善意第三人對(duì)抗?！币托煲?yàn)椴缓投志?。姚某沒(méi)有與徐某達(dá)成協(xié)議，獨(dú)自做了房屋買(mǎi)賣(mài)的重要決定。其動(dòng)機(jī)不是為了日常生活的需要，而是為了壟斷夫妻共同財(cái)產(chǎn)。作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，陸某沒(méi)有履行合同標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)審查義務(wù)（如在房屋所有權(quán)證上核對(duì)房屋所有人和共有人）。因此，不能認(rèn)定他有理由相信姚某出售共同房屋的行為是夫妻雙方的共同意圖。善意取得的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是動(dòng)產(chǎn)，而不是不動(dòng)產(chǎn)。善意取得制度是以損害善意第三人的利益為代價(jià)，保護(hù)善意第三人的利益，從而達(dá)到利益的平衡。其構(gòu)成要件也比較嚴(yán)格。標(biāo)的物必須是動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不能是善意取得的標(biāo)的物。占有是動(dòng)產(chǎn)權(quán)利存在的公示方式，登記和變更登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利存在和變更的公示方式。因此，第三人很容易相信動(dòng)產(chǎn)所有人就是財(cái)產(chǎn)所有人。對(duì)于房地產(chǎn)而言，由于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的特殊性，只要第三方給予足夠的重視，就不難找到其不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，這一般不會(huì)引起不信任。本案不應(yīng)適用善意取得制度來(lái)保護(hù)購(gòu)房人的利益，損害房屋共有人徐某的利益。房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然無(wú)效，但是買(mǎi)受人的合法權(quán)益仍然應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)?！逗贤ā返谖迨藯l規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；無(wú)法返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的損失。雙方有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。本案中，姚某出售房屋的動(dòng)機(jī)不純正，主觀(guān)上存在較大過(guò)錯(cuò)，但姚某沒(méi)有履行對(duì)合同標(biāo)的物的審查和注意義務(wù)，在使買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效方面也存在一定過(guò)錯(cuò)。因此，姚某應(yīng)返還盧某的購(gòu)房款10萬(wàn)元，而購(gòu)房款的利息損失應(yīng)由姚某本人承擔(dān)。單位：江西省益陽(yáng)縣人民法院周軍