認(rèn)購(gòu)書的相關(guān)知識(shí)。認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容：（1）雙方基本情況；（2）房屋基本情況（如房屋位置、面積等）；（3）房?jī)r(jià)計(jì)算；（4）定金；（5）簽訂正式銷售合同的期限。在試點(diǎn)實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是正式的預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書是買賣雙方在平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)并不是一個(gè)獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)只是一個(gè)關(guān)于簽訂正式合同有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議。

我們認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同的關(guān)系是預(yù)約與合同。首先，認(rèn)購(gòu)書是平等主體之間為建立商品房買賣的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議。我國(guó)《合同法》第二條規(guī)定：“本法所稱合同是自然人、法人和其他平等主體組織之間建立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的合同。其次，認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成的協(xié)議，不是對(duì)商品房銷售結(jié)果的直接確認(rèn)，因此不應(yīng)是商品房買賣合同。

最后，認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同之間存在許多不可預(yù)知的環(huán)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)購(gòu)書直接認(rèn)定為商品房買賣合同的，開發(fā)商可以附加各種不合理?xiàng)l件，在掌握有利信息的條件下，強(qiáng)制購(gòu)房人履行“買賣合同”或者承擔(dān)違約責(zé)任，這將嚴(yán)重?fù)p害買方的利益。

認(rèn)購(gòu)書在商品房交易中屢見不鮮，由此引發(fā)的法律糾紛也不少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第五條首次以規(guī)范的形式規(guī)定認(rèn)購(gòu)協(xié)議，商品房訂購(gòu)、預(yù)定是《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，出賣人已按約定接受，購(gòu)買價(jià)款過高的，認(rèn)定為商品房買賣合同。認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力為預(yù)約合同，其效力必須與本協(xié)議的效力不同，即商品房買賣合同的效力。一般來說，預(yù)約合同是談判一方或雙方為將來訂立最終合同而達(dá)成的書面承諾或協(xié)議。預(yù)約合同與本合同最根本的區(qū)別在于，預(yù)約合同只能要求對(duì)方善意協(xié)商并履行簽訂本合同的義務(wù)，不能直接要求履行本合同。在審判實(shí)踐中，原告經(jīng)常向法院請(qǐng)?jiān)?，要求被告按照認(rèn)購(gòu)書交付房屋，最終被法院駁回。理由是，交付商品房是合同內(nèi)容而不是認(rèn)購(gòu)書。

認(rèn)購(gòu)書屬于學(xué)術(shù)上的“預(yù)約洽談”，即即使雙方在預(yù)約合同中約定了交易的實(shí)質(zhì)性和具體條款，雙方也不受其約束。他們只承擔(dān)繼續(xù)談判直到達(dá)成最終協(xié)議的義務(wù)。其特點(diǎn)是：一是當(dāng)事人違反誠(chéng)信協(xié)商義務(wù)，導(dǎo)致協(xié)議無法達(dá)成的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；二是當(dāng)事人履行誠(chéng)信協(xié)商義務(wù)的，即使不能達(dá)成協(xié)議，他們也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此，可以說認(rèn)購(gòu)書的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買賣雙方在交易標(biāo)的上所掌握的信息不對(duì)稱，開發(fā)商應(yīng)充分披露可能影響買賣雙方訂立本認(rèn)購(gòu)書的信息合同。第二，不應(yīng)以不合理的條件強(qiáng)加實(shí)際的談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不應(yīng)利用自身優(yōu)勢(shì)免除自己的責(zé)任或增加買方的責(zé)任。第三是繼續(xù)談判的義務(wù)。除非談判出現(xiàn)重大僵局或終止，雙方應(yīng)遵守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)談判。你知道嗎