根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第六條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄒ唬┮赞D(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件；（2） 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，共有不動(dòng)產(chǎn)的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6） 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。陷阱一：共同簽訂買(mǎi)賣(mài)合同和中介合同在正常情況下，中介活動(dòng)的過(guò)程是：當(dāng)事人和經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)首先簽訂獨(dú)立的中介合同，根據(jù)中介合同，中介義務(wù)應(yīng)當(dāng)約定，在經(jīng)紀(jì)公司的中介下，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)見(jiàn)面協(xié)商，最后簽訂獨(dú)立的買(mǎi)賣(mài)合同。因此，在中介活動(dòng)中存在兩種獨(dú)立的合同，一種是居間人與委托人之間的中介合同，另一種是買(mǎi)賣(mài)雙方之間的買(mǎi)賣(mài)合同。但是，根據(jù)合同簽訂法，它是中介合同的簽訂。中介公司為了保證自身利益的實(shí)現(xiàn)，特意設(shè)計(jì)了一份中介銷(xiāo)售合同，將中介合同與銷(xiāo)售合同相結(jié)合。買(mǎi)受人簽訂居間合同時(shí)，由于居間合同中也有買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，從法律上講，居間人的居間義務(wù)已經(jīng)履行完畢。但客觀(guān)上，買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容只是初步的意思表示，而中介公司賦予當(dāng)事人權(quán)利，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者很難維護(hù)自己的權(quán)益。陷阱二：中介補(bǔ)償不包括房屋轉(zhuǎn)讓根據(jù)《合同法》的規(guī)定，中介義務(wù)完成的標(biāo)志是買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，房屋轉(zhuǎn)讓屬于買(mǎi)賣(mài)合同的履行，所以它不是中介合同的義務(wù)。然而，大多數(shù)人對(duì)這一問(wèn)題存在誤解，認(rèn)為過(guò)戶(hù)是經(jīng)紀(jì)公司的中介義務(wù)。因此，中介公司利用老百姓的誤解，規(guī)定中介賠償不包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的中介合同。除中介賠償外，中介合同明確將網(wǎng)簽、過(guò)戶(hù)作為單獨(dú)收費(fèi)項(xiàng)目，費(fèi)用不計(jì)入中介賠償。其目的是表明網(wǎng)上簽約和轉(zhuǎn)讓不是中介義務(wù)。

陷阱三：空頭承諾沒(méi)有保證

為了促使買(mǎi)家簽訂中介合同，經(jīng)紀(jì)公司會(huì)向買(mǎi)家做出很多承諾，比如保證所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、幫助融資貸款等，但在簽訂合同時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司往往以本合同為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)制定的格式合同，不能隨意變更為由，不將上述承諾寫(xiě)入中介合同。

當(dāng)雙方發(fā)生糾紛時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司往往會(huì)否定其對(duì)買(mǎi)方的承諾，但買(mǎi)方不能提供證據(jù)證明經(jīng)紀(jì)公司對(duì)其作出了承諾。

陷阱四：中介公司誘導(dǎo)簽約免責(zé)條款

在從事中介活動(dòng)的過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)公司會(huì)要求買(mǎi)方簽訂許多文件，實(shí)際上是為了逃避經(jīng)紀(jì)公司的一些法律義務(wù)或減輕或免除一些責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)理。當(dāng)買(mǎi)家有疑問(wèn)時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司一般對(duì)這些文件沒(méi)有實(shí)際意義，因?yàn)橘I(mǎi)家不熟悉專(zhuān)業(yè)的交易活動(dòng)和相關(guān)法律法規(guī)，他們基本上都會(huì)簽字。但事實(shí)上，買(mǎi)方并沒(méi)有詳細(xì)研究單據(jù)的內(nèi)容和條款。糾紛發(fā)生后，經(jīng)紀(jì)公司在拿出這些免責(zé)文件時(shí)，由于買(mǎi)受人簽字，買(mǎi)受人在法律上難以維權(quán)。

法院特別提醒交易當(dāng)事人，在房屋交易過(guò)程中要注意核對(duì)經(jīng)紀(jì)公司是否具有合法的房屋經(jīng)紀(jì)資格；充分了解房屋的建筑結(jié)構(gòu)、位置、房屋歷史、權(quán)屬、共有權(quán)等細(xì)節(jié)；認(rèn)真閱讀合同條款，謹(jǐn)慎簽訂合同，必要時(shí)咨詢(xún)律師；在支付過(guò)程中，盡量選擇第三方資金監(jiān)管方式；在交易過(guò)程中，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和證據(jù)意識(shí)，注意發(fā)票的收繳，收據(jù)等相關(guān)材料，并注意保存爭(zhēng)議后的證據(jù)、音像資料等?！缎路抠?gòu)房合同》中應(yīng)注意的問(wèn)題：陷阱一：手續(xù)不全，以微利引誘購(gòu)房者，有的開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行所謂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)購(gòu)房者很有吸引力。在這個(gè)過(guò)程中，購(gòu)房者認(rèn)為自己拿到了便宜貨，開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌集資金。然而，這種銷(xiāo)售是非法的。一旦出了問(wèn)題，買(mǎi)方的投資就充滿(mǎn)了風(fēng)險(xiǎn)。因此，購(gòu)房者在決定簽約前，應(yīng)在售樓部仔細(xì)檢查開(kāi)發(fā)商證件是否齊全。一個(gè)合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須有完整的“五證”和“兩本書(shū)”。

陷阱二：開(kāi)發(fā)商在玩補(bǔ)充合同的把戲

現(xiàn)行購(gòu)房合同基本采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本。不過(guò)，買(mǎi)家不應(yīng)掉以輕心。他們必須注意檢查合同和補(bǔ)充條款中雙方的權(quán)利和義務(wù)是否平等。

一些開(kāi)發(fā)商在合同文本和補(bǔ)充內(nèi)容上提前填寫(xiě)了內(nèi)容，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商權(quán)利義務(wù)不平等。比如，開(kāi)發(fā)商的罰息是每月總價(jià)的萬(wàn)分之三，而購(gòu)房者的罰息則變成了每天萬(wàn)分之三。因此，一旦出現(xiàn)這種情況，買(mǎi)方必須堅(jiān)持提出自己的意見(jiàn)，以避免今后的麻煩。

陷阱三：合同中空白條款之謎

在開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)簽訂的商品房銷(xiāo)售合同中，往往有很多空白處，有些地方需要雙方共同確定，有些可選的填寫(xiě)處可能還是空的。此時(shí)，購(gòu)房者往往認(rèn)為協(xié)議已經(jīng)注明，即使合同已經(jīng)完成，但殊不知這些空白為開(kāi)發(fā)商今后行騙提供了條件。

陷阱四：簽合同前要先交定金

有的開(kāi)發(fā)商不先簽合同，而是讓購(gòu)房者先交一定的定金或“定金”，只給購(gòu)房者一張收據(jù)。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者往往很難追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。因此，購(gòu)房人一定要注意房屋銷(xiāo)售的付款方式是否規(guī)范，并在合同中約定金額、期限、方式和違約責(zé)任。

陷阱五：交房日期故意含糊

開(kāi)發(fā)商因資金不足或工期延誤而延遲交房的情況屢見(jiàn)不鮮。為了規(guī)避違約責(zé)任，他們往往在預(yù)售合同上大驚小怪，如只注明竣工日期，不注明交房日期；使用一些模糊語(yǔ)言，如“水電安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收后、小區(qū)配套竣工后”。對(duì)此，購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)，必須明確交房日期為“某日、某月、某年”，并注明開(kāi)發(fā)商未按時(shí)交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。以上是簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要注意的問(wèn)題。如果您有任何其他問(wèn)題，您可以咨詢(xún)律霸在線(xiàn)。你知道嗎