為什么要簽訂購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議？由于購(gòu)房合同格式條款的限制，幾乎每個(gè)購(gòu)房合同都需要簽訂補(bǔ)充協(xié)議。因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)采購(gòu)合同是國(guó)家有關(guān)部門制定的，條款相對(duì)公平合理。補(bǔ)充條款是開發(fā)商制定的，往往限制了購(gòu)房者的權(quán)利，甚至用一些不平等的條款侵害購(gòu)房者的利益。簽訂補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)。由于不可抗力事件在相關(guān)法律法規(guī)中難以一一列舉，開發(fā)商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍進(jìn)行擴(kuò)大解釋，如將施工過程中的重大技術(shù)問題或開發(fā)商無(wú)法控制的其他因素納入不可抗力的范圍，以避免因房屋逾期交付而承擔(dān)違約責(zé)任。為此，購(gòu)房者應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，如遇不可抗力，開發(fā)商應(yīng)提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明文件作為免責(zé)理由。同時(shí)約定，因不可抗力造成房屋逾期交付超過規(guī)定期限的，買受人有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還全部已付款項(xiàng)或要求開發(fā)商按實(shí)際逾期天數(shù)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

分?jǐn)偯娣e作為房屋總建筑面積的一部分，直接影響到購(gòu)房者的實(shí)際使用面積。對(duì)此，雖然《北京市商品房銷售面積計(jì)算及建筑面積分配暫行規(guī)定》等法律法規(guī)已作出明確規(guī)定，但在實(shí)際操作中，個(gè)別開發(fā)商仍會(huì)調(diào)整商品房的實(shí)測(cè)面積和臨時(shí)實(shí)測(cè)面積誤差，人民防空工程或者其他與住房無(wú)關(guān)的地區(qū)。購(gòu)房者可參照上述規(guī)定，仔細(xì)審核開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定的分?jǐn)偡秶?，?duì)不符合法律規(guī)定的堅(jiān)決要求刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積占房屋總建筑面積的比例。當(dāng)開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購(gòu)房人可以選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于待售商品房，特別是精裝修商品房，購(gòu)房者必須明確這些商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以免被開發(fā)商“進(jìn)口”、“先進(jìn)”、“先進(jìn)”等表述不清的誤導(dǎo)。建議在補(bǔ)充協(xié)議中明確可參照的品種、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、市場(chǎng)價(jià)格以及不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任，最大限度地保護(hù)自身利益。

房屋權(quán)屬證書辦理時(shí)間

雖然表面上看，房屋權(quán)屬是由房地產(chǎn)管理部門出具的，但與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實(shí)際操作中，遲遲不出具房屋所有權(quán)證，往往是由于開發(fā)商手續(xù)不全、未繳納土地出讓金、測(cè)繪費(fèi)等義務(wù)所致。因此，開發(fā)商有必要做出相應(yīng)的承諾，確保在規(guī)定期限內(nèi)履行義務(wù)，從而確保購(gòu)房者能夠順利取得房屋所有權(quán)證。否則，他們應(yīng)該承擔(dān)一定數(shù)額的罰款。如果超過約定期限，購(gòu)房者也可以退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)給購(gòu)房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。如果我們拿不到貸款怎么辦？

因?yàn)?a href='http://www.shkps.cn/daikuan/107.html' target='_blank' data-horse>按揭貸款或公積金貸款廣泛用于商品房買賣，購(gòu)房款是分期支付的。上述貸款能否獲批，主要取決于開發(fā)商提供的擔(dān)保和購(gòu)房者本人的信用狀況。如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同并支付首付款后，無(wú)法獲得貸款審批，將面臨無(wú)法自行支付全部余款的風(fēng)險(xiǎn)，從而承擔(dān)違約責(zé)任。因此，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中明確責(zé)任。如因開發(fā)商原因貸款未獲批準(zhǔn)，購(gòu)房者可選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如因自身原因，可選擇變更付款方式或要求退房。關(guān)于保修責(zé)任，國(guó)家和北京市都有明確規(guī)定，這里不再重復(fù)。值得注意的是，在北京新建的樓盤中，部分樓盤采用燃?xì)庀到y(tǒng)獨(dú)立供熱，而不是通過市政供熱管道集中供熱。由于燃?xì)庀到y(tǒng)大多由德國(guó)、意大利等國(guó)外廠商提供，地域分散，國(guó)內(nèi)售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)少，加之系統(tǒng)設(shè)計(jì)壽命長(zhǎng)（一般在10年左右），上述供熱系統(tǒng)的保障和維護(hù)難度較大。因此，在補(bǔ)充協(xié)議中最好將開發(fā)商的責(zé)任與廠家的保修、修理、更換責(zé)任結(jié)合起來(lái)，在買方無(wú)法與廠家聯(lián)系時(shí)，要求開發(fā)商保證正常供暖并承擔(dān)一定的維修費(fèi)用。

關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾

為了配合商品房的銷售，開發(fā)商或個(gè)人銷售人員將對(duì)社區(qū)環(huán)境、俱樂部、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、車位、物業(yè)管理等相關(guān)方面做出承諾該商品房在促銷過程中通過口頭介紹、廣告宣傳等方式。以上因素直接影響購(gòu)房者的住房質(zhì)量和生活。實(shí)際上，他們是房?jī)r(jià)的一部分。如果不能兌現(xiàn)，購(gòu)房者的預(yù)期就會(huì)大大降低。對(duì)于開發(fā)商作出的各種承諾，我們一定要在補(bǔ)充協(xié)議中煞費(fèi)苦心地逐一履行，明確開發(fā)商的違約責(zé)任。你知道嗎