概念介紹在簽訂商品房買賣合同前，買賣雙方簽訂認購合同，初步確認房屋銷售的有關事項，并收取一定的定金作為簽訂商品房買賣合同的擔保，這是目前商品房銷售的常見形式。由于現(xiàn)行法律法規(guī)對認購合同問題沒有具體規(guī)定，引發(fā)了諸多爭議，需要明確認定。

編輯律師網(wǎng)認為認購合同是一個獨立的合同。認購合同是平等主體之間為確立一定的民事權利義務關系而簽訂的協(xié)議。認購合同作為買賣雙方為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，應屬于商品房買賣合同的前置合同，即認購合同與商品房買賣合同是前置合同與本合同之間的關系。根據(jù)《擔保法》第八十九條和《最高法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第一百一十五條的規(guī)定，定金為合同定金。根據(jù)當事人約定和定金法的規(guī)定，一方違反認購合同約定，導致商品房買賣合同失敗的，應當按照定金的違約金承擔責任，即支付定金的一方違約合同約定的，喪失收回定金的權利；收取定金的一方違約的，應當雙倍返還定金給對方。如果雙方?jīng)]有違約，只是有關條款未經(jīng)協(xié)商一致，或者由于不可抗力等不可歸責于雙方的原因以及其他超出雙方意愿的因素，致使商品房買賣合同無法訂立，收取定金的一方應當將定金退還對方。但如何理解這一段，筆者解釋，即：

（1）買受人未在認購合同約定的期限內(nèi)簽訂合同的，屬于買受人違約，不予退還；出賣人在約定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售給第三人的在認購合同或第三人再次簽訂認購合同時，屬于出賣人違約，出賣人應雙倍返還定金給買受人。

（2）任何一方在正式簽訂商品房買賣合同及補充協(xié)議時，對認購合同中確認的條件進行修改，致使合同無法簽訂的，視為被修改方違約。買受人違約的，定金不予退還；出賣人違約的，定金雙倍退還。（3）買賣雙方在約定期限內(nèi)正式簽訂合同的，定金可以作為購房款，也可以在買受人履行合同后返還給買受人。（四）因出賣人不符合房屋買賣（預售）條件，致使認購協(xié)議無效的，出賣人應當將定金退還買受人，并承擔違約責任。

（5）如果由于賣方向買方提供的證明文件不真實而導致賣方未能簽訂正式合同，賣方應將定金全額退還買方。

（6）雙方不違反前款規(guī)定，僅就商品房買賣合同及補充協(xié)議難以達成協(xié)議，而未簽訂合同的，出賣人應當將定金全額退還買受人。你知道嗎