廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》的通知。廣東省各級(jí)人民法院現(xiàn)印發(fā)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》。請(qǐng)組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)。注意不要在判決書中直接引用。請(qǐng)及時(shí)向省人民法院第一人民法院報(bào)告審理此類案件中存在的問題。2003年10月24日，《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》，結(jié)合審判實(shí)踐，提出以下指導(dǎo)意見。人民法院審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后成交的商品房買賣合同一、二審爭議案件，當(dāng)事人要求解除合同的，適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定。但對(duì)方確實(shí)不能履行合同主要義務(wù)的除外。前款所稱合同解除權(quán)的行使期間屬于排除期間，不存在中止、中斷或者延長的情形。對(duì)方當(dāng)事人自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)要求通知的，行使撤銷權(quán)的期限為三個(gè)月。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條，買受人因自身原因未在合同或法律規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如果出賣人能夠提供證據(jù)證明其在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)的合理時(shí)間向政府主管部門提交了房屋所有權(quán)證信息，并符合辦證條件，逾期辦理許可證的，不承擔(dān)違約責(zé)任。在一方違約給另一方造成的損失數(shù)額難以確定的情況下，人民法院一般以約定的違約金過高或者過低為由，不支持當(dāng)事人減少或者增加違約金的請(qǐng)求。在審理商品房買賣合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在這種情況下，一般有兩種合同，即買賣雙方簽訂的商品房買賣合同和買賣雙方簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同。在后一種合同中，一般有三種法律關(guān)系，即買受人與被擔(dān)保人之間的借款合同關(guān)系，買受人與被擔(dān)保人之間以未完工或已完工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系，出賣人與被擔(dān)保人之間的擔(dān)保合同關(guān)系由擔(dān)保、回購等特定條款確定。以擔(dān)保貸款為支付方式的商品房買賣合同糾紛，抵押合同和擔(dān)保合同是貸款合同的從屬合同。借款合同無效的，抵押合同和擔(dān)保合同也無效。抵押合同、擔(dān)保合同另有約定的除外。

商品房買賣合同與貸款合同之間不存在主從關(guān)系。商品房買賣合同無效的，借款合同不失效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、終止，致使借款合同目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。因買受人要求出賣人支付逾期交付房屋的違約金或者出賣人要求買受人支付逾期交付房屋的違約金而發(fā)生糾紛的，一般不通知被擔(dān)保人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以被擔(dān)保人違約造成逾期付款為由，向人民法院申請(qǐng)?jiān)黾颖粨?dān)保人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。出賣人、買受人要求確認(rèn)商品房買賣合同無效、解除或者撤銷的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知被擔(dān)保人可以作為獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。被擔(dān)保人因借款合同、抵押合同、擔(dān)保合同分別提起訴訟的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)與商品房買賣合同糾紛一并審理。商品房買賣合同確認(rèn)無效或者解除后，貸款合同也終止的，人民法院可以判決出賣人直接向被擔(dān)保人支付買受人所欠貸款本息，其余部分支付買受人。

如果被擔(dān)保人不參與訴訟，法院只審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將購房款（包括買受人實(shí)際支付的價(jià)款和被擔(dān)保人貸款）的本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定及相關(guān)法律處理。出賣人與買受人達(dá)成解除商品房買賣合同的和解協(xié)議，出賣人應(yīng)當(dāng)代買受人清償所欠被擔(dān)保人的全部債務(wù)，其余部分返還買受人的，人民法院應(yīng)予支持。買受人未按照借款合同約定償還借款的，被擔(dān)保人以執(zhí)行回購條款為由要求出賣人承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，償還買受人所欠借款本息的，人民法院應(yīng)予支持。出賣人、買受人惡意串通簽訂虛假的商品房買賣合同騙取貸款的，因惡意串通損害第三人利益，商品房買賣合同無效，被擔(dān)保人可以依照第五十四條第二款的規(guī)定行使解除貸款合同的權(quán)利合同法第五十五條。

借款合同解除后，買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶還款責(zé)任。被擔(dān)保人與買賣雙方簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門原因，被擔(dān)保人未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對(duì)抗第三人?！渡唐贩繐?dān)保貸款合同》中“買受人對(duì)抵押房地產(chǎn)的全部或者部分損害，無論何時(shí)出于何種原因，無論是誰的過失，均應(yīng)承擔(dān)全部或者部分責(zé)任，并賠償由此產(chǎn)生的一切損失”增加了買方的責(zé)任，導(dǎo)致雙方利益失衡。人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求，依照《中華人民共和國合同法》第四十條的約定，以提供格式條款的一方增加對(duì)方責(zé)任為由，使該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人無正當(dāng)理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自確定交付使用之日起由買受人承擔(dān)在書面交貨通知中。抵押物已投保的，以保險(xiǎn)金為抵押物。當(dāng)被擔(dān)保人要求買方返還貨幣時(shí)