投資商店不能只關(guān)心公平份額,事實(shí)上,高公平份額商店的成功案例很多。曾經(jīng)創(chuàng)下成都商鋪?zhàn)罡邌蝺r(jià)的銀石廣場(chǎng)約18萬/平方米,商鋪分?jǐn)偙壤s為35%-40%。
商鋪的分?jǐn)偯娣e主要涉及大堂、走廊、過道、公共大廳、公共服務(wù)用房和物業(yè)管理用房,分?jǐn)偮矢哂谄胀ㄗ≌?。最后?yīng)該考慮的是商場(chǎng)未來的商業(yè)氛圍和商業(yè)效率。我們不能簡單地考慮共享面積和使用面積等因素。
商店的共享區(qū)域包括樓梯、通道、設(shè)備間、外墻和與商店使用相關(guān)的共享墻。房屋交付后,由房管局根據(jù)設(shè)計(jì)和實(shí)際情況計(jì)算。
有一個(gè)計(jì)算商店共享面積的公式。共用公共建筑面積=共用系數(shù)×建筑面積。另一方面,分?jǐn)傁禂?shù)等于分?jǐn)偯娣e,內(nèi)部面積等于建筑面積和分?jǐn)偯娣e。
需要注意的是,分?jǐn)傁禂?shù)不是按單個(gè)住戶來計(jì)算的,而是用整棟樓的公共建筑面積除以整棟樓的所有內(nèi)建面積之和。整棟建筑的公共建筑面積,從整棟建筑面積中扣除整棟建筑每套(單元)的總建筑面積,再扣除已作為獨(dú)立使用空間出售或出租的地下室、車棚、人防工程的建筑面積。每套(單元)建筑面積乘以公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù),即為買方應(yīng)合理分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。
在現(xiàn)實(shí)中,分成率是一些開發(fā)商為了讓購房者覺得分成率小而刻意制造的一個(gè)概念,以此來竊取分成系數(shù)。他們打算將除數(shù)設(shè)置的面積改為大建筑面積,從而使數(shù)據(jù)變小,使購房者誤認(rèn)為分?jǐn)傁禂?shù)較小。
至于50%的商鋪共用面積是否合理,眾說紛紜。一個(gè)說面積太小,利用率有點(diǎn)低;另一個(gè)說商鋪共用面積沒有剛性規(guī)定,一般是50%。
“與普通住宅不同,合租面積比較復(fù)雜,但合租面積過大顯然對(duì)購房者不利?!?/P>
據(jù)介紹,由于商鋪合租面積計(jì)算比較復(fù)雜,只有有資質(zhì)、相對(duì)規(guī)范的測(cè)繪單位才能說出具體分?jǐn)偛糠郑芏嗖灰?guī)范的開發(fā)企業(yè)往往只告訴業(yè)主大概的數(shù)字。
商鋪分?jǐn)偯娣e的計(jì)算范圍很廣,包括走廊、物業(yè)用房、樓梯、設(shè)備用房等,即使業(yè)主知道哪些部分可以分?jǐn)偅矡o法清楚地計(jì)算出自己的部分。”例如,有些走廊寬5米,有些走廊寬3米。開發(fā)企業(yè)必須取平均值納入共享區(qū)域?!?/p>
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