1、 二手房買賣合同有瑕疵的處理二手房買賣合同有瑕疵的根據(jù)不同的瑕疵來決定解決辦法，具體是：（1）格式合同中的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。在格式合同中，保證金違約金與違約金條款通常并存，違約金為交易價(jià)格的30%。按照這個(gè)比例，如果違約金少的話，要承擔(dān)10萬多元的違約金，如果違約金多的話，要上百萬，這比申請(qǐng)定金獲得的賠償要高得多。因此，由于守約方主張適用處罰條款，雙方存在較大分歧。判定違約方承擔(dān)巨額違約金，顯然是不公平的。違約方將聲稱違約金過高，需要調(diào)整。法院通常會(huì)在判決中作出調(diào)整，導(dǎo)致守約方以合同是雙方的真實(shí)意思表示為由提起上訴。對(duì)此，建議買賣雙方與中介的權(quán)利義務(wù)應(yīng)明確約定；降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，將違約金定為轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格的5%-10%，不僅可以防止合同當(dāng)事人當(dāng)場違約同時(shí)也可以防止違約金成為中介與合同一方串通的非法工具；

（2）未能就未能申請(qǐng)預(yù)期貸款的責(zé)任達(dá)成一致，導(dǎo)致未能履行合同。受房貸政策調(diào)整影響，買受人未能申請(qǐng)到預(yù)期貸款，故以情況變化為由起訴解除合同，要求出賣人返還定金；出賣人認(rèn)為存在商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未根據(jù)政策調(diào)整及時(shí)修改和增加合同條款，導(dǎo)致雙方發(fā)生糾紛。因國家房貸政策調(diào)整導(dǎo)致購房人無法申請(qǐng)預(yù)期貸款時(shí)，明確約定是否解除合同。（3） 合同中沒有規(guī)定中間人的權(quán)利和義務(wù)。

一些標(biāo)準(zhǔn)合同沒有明確規(guī)定中間人的姓名，也沒有規(guī)定中間人的簽名，而是明確規(guī)定出賣人應(yīng)當(dāng)將定金托付給第三方（中間人）；即使明確了中間人的姓名，對(duì)其權(quán)利義務(wù)也沒有約定。一旦買賣雙方因中介的行為發(fā)生糾紛，就很難追究中介的責(zé)任。對(duì)此，買賣雙方和中介必須簽訂中介合同，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管，明確對(duì)合同主要條款的解釋義務(wù)，對(duì)重要和特殊的協(xié)議要特別提示，從而制約和規(guī)范房地產(chǎn)中介的行為。

2。如何處理購房合同中的瑕疵，應(yīng)根據(jù)合同條款中的不同瑕疵確定處理方法，具體如下：

瑕疵1：部分條款無意義

乙方向甲方支付定金（貨幣）（大寫）元，（小寫）元。以上押金：乙方最后一次付款時(shí)，用于抵減房價(jià)，甲方同時(shí)退還乙方。實(shí)踐中，購房者支付的定金大多是在支付房屋首付時(shí)扣除或沖抵的。本條款中的“最后一次付款”沒有實(shí)際意義。建議將此條款分為“房屋首付時(shí)和房屋余款時(shí)”兩種情況，使二手房買賣雙方選擇更加明確；在實(shí)際操作中，雙方約定甲方返還乙方的具體時(shí)間是不合理的，因?yàn)榇蠖鄶?shù)買賣雙方都選擇沖抵房價(jià)。缺陷二：戶口不能遷出責(zé)任，難以認(rèn)定

甲方應(yīng)在該房屋的戶籍關(guān)系中落戶。在操作中，一般會(huì)選擇在產(chǎn)權(quán)過戶前遷入戶口，但合同中沒有對(duì)戶口遷移或遷出作出任何提示性條款，也沒有提示出賣人遷出戶口關(guān)系的違約責(zé)任，這往往會(huì)引起買賣雙方之間的糾紛，而這種糾紛并不是由賠錢的賣方來解決的。缺陷三：具體稅種未明確規(guī)定

除本條第二款約定外，辦理上述手續(xù)應(yīng)繳納的稅款，按國家規(guī)定由甲、乙雙方分別承擔(dān)，這一條款是爭議最大的，因?yàn)槎愂罩苯雨P(guān)系到賣方是否將其加到房價(jià)中。出售二手房需由出賣人承擔(dān)營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，辦理房產(chǎn)證需由買受人承擔(dān)契稅。正因?yàn)槎愘M(fèi)種類繁多，本合同只規(guī)定了三種選擇：甲、乙任一方，或雙方各自承擔(dān)。只有賣方將個(gè)人所得稅或營業(yè)稅轉(zhuǎn)移給買方。根據(jù)國家規(guī)定，甲方的責(zé)任和乙方的責(zé)任不應(yīng)在條款中體現(xiàn)。如果要反映，應(yīng)該是什么樣的稅。

缺陷四：房屋毀損存在漏洞

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日和權(quán)利轉(zhuǎn)讓之日起轉(zhuǎn)移給乙方。一般認(rèn)為，房屋的正式交付應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)交易的結(jié)束，包括房款的結(jié)算和產(chǎn)權(quán)的變更。在實(shí)際操作中，出賣人會(huì)在收取全部房款、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)前將房屋交給買受人（一般是為了5年后交易，以避免繳納房價(jià)5.5%的營業(yè)稅）。這個(gè)時(shí)候，如果房子丟了，很容易因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)沒變而引發(fā)糾紛。建議增加“先過戶后過戶”和“先過戶后過戶”的選項(xiàng)，以保護(hù)雙方的利益。缺陷5：合同未標(biāo)明目的本合同一式兩份。甲乙雙方各執(zhí)一份，并向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)報(bào)送一份，用于辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。合同的份數(shù)其實(shí)很重要。在實(shí)際簽訂合同時(shí)，往往是“一式五份，甲方一份，乙方三份，產(chǎn)權(quán)登記一份”。作為購房人，乙方一次性付款的，可以留存兩份，一份留存，一份繳納契稅，其余三份主要用于抵押貸款。許多買家不知道為什么要保留這么多副本。他們應(yīng)該在條款中解釋每一份的用途，以便買家了解消費(fèi)情況。

二手房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)糾紛。

二手房買賣合同雙方在交易過程中對(duì)稅負(fù)沒有約定或約定，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照稅務(wù)部門對(duì)各類稅種和納稅人的明確規(guī)定確定納稅人。

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