其實(shí)，我不太認(rèn)同“永遠(yuǎn)不買房”的觀點(diǎn)，更不認(rèn)同“每個(gè)人都必須買房”的觀點(diǎn)，因?yàn)槊總€(gè)人的位置不同，買房的收入預(yù)期和自身?xiàng)l件與房價(jià)的匹配程度也不一樣。所以，買房的時(shí)候，我們該怎么辦？買二手房還是買新房我經(jīng)常收到朋友問我是買新房還是買二手房。以下是我對(duì)這兩個(gè)價(jià)格背后的邏輯總結(jié)，供大家參考：

二手房的成交價(jià)格是由散戶決定的，價(jià)格公開透明，價(jià)格更趨于合理；某一區(qū)域的新房供應(yīng)非常集中，甚至往往只有一個(gè)樓盤，價(jià)格可以由開發(fā)商決定（當(dāng)然，開發(fā)商也會(huì)根據(jù)自己的成本和市場情緒來定價(jià)格）。

新房和二手房的區(qū)別類似于IPO和二級(jí)市場。IPO價(jià)格肯定虛高。比如，市場好的時(shí)候，開發(fā)商的報(bào)價(jià)一定要高于市場接受的價(jià)格（開發(fā)商比二手房賣家在客戶儲(chǔ)備、價(jià)格檢測等手段上更為豐富，區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局也有助于少數(shù)賣家形成價(jià)格聯(lián)盟）；

然而，在市場低迷的情況下，由于資金問題和收款壓力，開發(fā)商可能會(huì)定出非常低的價(jià)格（例如，接近甚至低于同區(qū)域的二手房）。

假設(shè)你買了一套300萬元的房子，新房和二手房的實(shí)際稅費(fèi)是多少？

對(duì)于新房來說，因?yàn)榻^大多數(shù)房子都是未來的，所以買的時(shí)候一般不交稅。首套住房90平方米以下，公積金貸款為20%的，商業(yè)貸款為30%；但在收房或辦理房產(chǎn)證時(shí)，最多的是契稅和公共維修基金，以及辦理房產(chǎn)證的登記費(fèi)，可能要幾百元。契稅方面，普通住房為1.5%（300萬應(yīng)屬于這一類），高檔住房為3%（各城市普通住房標(biāo)準(zhǔn)不同），公共維修基金一般按購房價(jià)格的2%-3%收取，即4-6萬。另外，如果收房時(shí)的面積與買房時(shí)的面積不同，則會(huì)補(bǔ)足差價(jià)。需要注意的是，開發(fā)商過去是收契稅的，這便于以后申請房產(chǎn)證。現(xiàn)在很多項(xiàng)目都可以由業(yè)主向地稅局繳納。

二手房涉及的稅種很多，不同的房子差別很大，非常復(fù)雜。有個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、契稅等，應(yīng)該由賣方繳納，但實(shí)際上基本由買方承擔(dān)，一般是中介費(fèi)的1%-3%。

個(gè)人所得稅：購買唯一住房滿5年的賣方免征個(gè)人所得稅。如果他不滿意，將收取竣工價(jià)與購買價(jià)差額的20%；

新政策自今年4月1日起實(shí)施。不足兩年的，按成交價(jià)的5.6%支付。對(duì)兩年以上的普通住房（滿足單價(jià)、面積等一系列條件，不同城市），免收成交價(jià)格與購房價(jià)格差額的5.6%。兩年以上的非商品房，按成交價(jià)格與購房價(jià)格差額的5.6%支付；按購房人購買的第一套或第二套住房面積，普通住房：90平方米以下第一套住房按1%支付，第二套住房按3%支付；90-140平方米以下第一套1.5%，第二套3%；非同棟3%，別墅4%。

還有土地增值稅、印花稅等，一般規(guī)模不大。

除此之外，如果購買的房地產(chǎn)是中央生產(chǎn)用房和出售的公共住房，還可能涉及支付土地出讓金。一般來說，二手房的銷售稅是極其復(fù)雜的，因此，盡量選擇新房（入住5年以上），使大部分賣家只屬于5個(gè)，可以避免很多稅收。

另一個(gè)需要注意的是，二手房的成交價(jià)格普遍高于評(píng)估價(jià)和過戶指導(dǎo)價(jià)。如果選擇房貸，除了正常的30%首付外，還可能要花10%-20%來補(bǔ)差價(jià)、稅費(fèi)、中介費(fèi)等，這是一筆不小的開支。因此，在購買二手房時(shí)，一定要注意以合理的價(jià)格過戶，這樣才能降低整體稅收成本和首付壓力，必要時(shí)可以找專門的中介公司指導(dǎo)。想在北京買房。你建議在市區(qū)買一個(gè)小的舊房子還是在郊區(qū)買一個(gè)大的新房子？

這取決于家庭人數(shù)、總預(yù)算以及未來能夠改善的時(shí)間。如果不需要考慮5年內(nèi)孩子上學(xué)、老人照顧的問題，不如依托城區(qū)，升值潛力更大，生活通勤成本更低。但是如果家里人多了，馬上就有孩子了。老人們最好幫忙，盡量去看看大二三房。如果市區(qū)的價(jià)格不夠，我們可以考慮郊區(qū)。很多開發(fā)商會(huì)建學(xué)校等。配套設(shè)施還不錯(cuò)，老人住起來也比較舒服。

郊區(qū)住宅應(yīng)注意地鐵線路和政府規(guī)劃，并實(shí)地調(diào)查地鐵線路與住宅區(qū)的距離，這對(duì)未來的居住便利性和潛在的升值空間非常重要。盡量選擇建設(shè)規(guī)模大、開發(fā)商品牌好、學(xué)校商業(yè)等配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理好的住宅小區(qū)。

以北京為例，每平方米花2000多元是值得的，但得到更好的配套設(shè)施是值得的。對(duì)于市區(qū)的房子，要注意不要選擇那些已經(jīng)建了很長時(shí)間的，比如80年代或者更早的。施工質(zhì)量一般，后期改造成本很高，拆遷可能性不大。

除了剛才提到的面積和面積，買新房和二手房有什么區(qū)別？有哪些預(yù)防措施？

A：現(xiàn)在很多一手房還沒有完全裝修好，所以很多一手房前幾年還裝修好。這可能會(huì)對(duì)生活產(chǎn)生影響。此外，由于地處偏遠(yuǎn)，不利于出行。

二手房的優(yōu)點(diǎn)是基本都有人住，裝修的房子也不多。好讓你睡個(gè)好覺。另外，如果你年輕，社會(huì)化程度高，在城市生活也很方便。孩子出生時(shí)換房間還不晚。一手房的優(yōu)點(diǎn)是它是一個(gè)全新的社區(qū)，有很多停車位。另外，新房的質(zhì)量設(shè)計(jì)往往比老樓盤好（當(dāng)然要看具體項(xiàng)目）。如果你不介意去很遠(yuǎn)的地方，買你喜歡的東西也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。你知道嗎