第一步：買賣前產(chǎn)權(quán)審核。不過，只要有足夠的準備工作，這個問題就不會成為問題。

首先，仔細核對幾位業(yè)主的簽名。如果有兩個人，在簽訂后續(xù)合同時需要有自己的名字；其次，購房時需要看到購房發(fā)票、契稅發(fā)票等相關(guān)憑證，作為初步確認房屋權(quán)屬的輔助證據(jù)。

風(fēng)險提示：這個環(huán)節(jié)的風(fēng)險是產(chǎn)權(quán)瑕疵的問題，所以在交定金之前，一定要去檔案館，得到明確的答案。你照片中的房子可能處于抵押狀態(tài)，也可能由于債務(wù)糾紛處于查封狀態(tài)，一旦房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，交易將被宣布無效。

第二步：支付定金并簽訂合同。但不要忽略這個小鏈接。存款是有訣竅的。這套房子動輒幾百萬，按5%計算的押金金額可以達到5萬元。所以當(dāng)交易到了這個階段，請小心。

一期交付后，可以簽訂國土房管局正式的二手房買賣合同。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會（以下簡稱協(xié)會）相關(guān)負責(zé)人告訴記者，獨立交易當(dāng)事人可以到協(xié)會網(wǎng)站的任何地方上網(wǎng)，登記并填寫相關(guān)內(nèi)容。經(jīng)過總共4個工作日的確認和辦理時間，他們可以直接到協(xié)會（福田區(qū)景田東路36號潤豐園社區(qū)一樓）領(lǐng)取，完全免費。據(jù)該負責(zé)人介紹，目前，房協(xié)已經(jīng)取消了代理合同的資格，但仍有中介通過公司口岸打二手房合同并收取一定費用。記者了解到，費用不固定，一般在180元以上，多在300元或400元以上。

風(fēng)險提示：

1。如果房產(chǎn)有共有人，就讓共有人一起簽字，避免因共有人不同意出售而導(dǎo)致交易失敗的可能性。

2。如有租賃，承租人應(yīng)簽署放棄優(yōu)先購買權(quán)證書，以避免因承租人侵犯優(yōu)先購買權(quán)而導(dǎo)致交易失敗。

3。房地產(chǎn)中有較貴重家具、家電的，應(yīng)在附表中對家具、家電進行詳細說明，如家具、家電的品牌、新舊程度等，必要時還可附上家具、家電的照片，以防送貨時貨物掉船。

4。房產(chǎn)附有賬戶的，應(yīng)當(dāng)在簽訂合同時說明賬戶遷出的日期和違約條件。要明確違約責(zé)任，特別是在當(dāng)前房價不斷上漲的形勢下，業(yè)主違約的概率越來越大，只有明確違約責(zé)任，業(yè)主的權(quán)益才能得到保障。

第三步：選擇一家銀行并申請抵押貸款。向銀行申請貸款，買賣雙方應(yīng)到場并攜帶身份證、收入證明和銷售合同原件。在申請貸款時，我直接去找銀行的客戶經(jīng)理，說如果我想辦房地產(chǎn)按揭，他會幫我辦理。一般來說，可以在同一天確認。但是，有時貸款額度達不到預(yù)期的情況。比如，評估價高的銀行需要重新評估，評估期會延長兩三個工作日。不過，在按揭之前，購房者需要心里有個數(shù)字。如果房地產(chǎn)比較新，比如2000年以后，因為評估價比較高，貸款一般能達到80%。如果房子在2000年前建成，貸款只能達到60%或70%。至于銀行對存款和首付的監(jiān)管，也可以在申請房貸時同時辦理，避免跑腿。

對于銀行的選擇，中介人員建議，四大國有銀行的貸款額度會更寬松，效率會更高。至于利率能不能降下來，各家銀行執(zhí)行的政策基本一致，沒必要多加考慮。

風(fēng)險提示：

1。如果貸款金額達不到預(yù)期，購房者需要準備多支付首付，否則交易將失敗，導(dǎo)致違約。目前，第二套住房貸款有收緊趨勢，貸款可能不會獲批。為防止這種情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決辦法，如解除合同或賠償違約金。

第4步：所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和納稅。買賣雙方需攜帶身份證原件、房產(chǎn)證原件和二手房買賣合同。一般送貨，拿到收據(jù)后，業(yè)主可以讓銀行把押金放在監(jiān)管前。

在辦理時間上，新證在關(guān)西出現(xiàn)5個工作日，在關(guān)西以外的寶安出現(xiàn)5個工作日，龍崗出現(xiàn)20-30個工作日（2000年以前舊證30個工作日，2000年以后新證20個工作日）。交稅時，如果合同是分開交稅，那么兩個人必須同時在場；如果業(yè)主實際收到，則只要求買方在場。至于拿到新的房產(chǎn)證，可以一次性付款拿到新的房產(chǎn)證；如果通過按揭貸款拿到房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行會自動到國土房管局辦理按揭手續(xù)，并在5個工作日內(nèi)將余額發(fā)放給業(yè)主。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險由受讓人承擔(dān)。也就是說，房屋過戶后受損的風(fēng)險由購房人承擔(dān)，因此購房人需要在過戶前仔細確認房屋是否存在質(zhì)量問題。目前，隨著房價的上漲，一些業(yè)主會以虛假債務(wù)為由，要求法院對房產(chǎn)進行查封，從而使轉(zhuǎn)讓期間的房地產(chǎn)交易得以終止。買受人可以在合同中增加一個條款，規(guī)定房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓過程中因業(yè)主原因被查封的，視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

第五步：后續(xù)事項

交房一般涉及房產(chǎn)、水電、有線電視、煤氣等的交接，如果屋內(nèi)有家具、電器，要核實是否已更換或搬走。最后，業(yè)主將交鑰匙，正式完成交易。對于上述水電交接，要到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門辦理。雙方應(yīng)準備房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件。在一些地區(qū)，如羅湖區(qū)，在辦理水電交接時，可能需要提供抵押合同。交易雙方打電話咨詢后再去，避免來回奔波。最重要的是，在簽訂“定金協(xié)議”前，如果房屋內(nèi)部家具家電齊全，要退還業(yè)主定金。如果確實缺少家具家電，那么經(jīng)過雙方協(xié)商可以在定金中扣除。風(fēng)險提示：

1。如果家具、電器在交付過程中損壞甚至被搬走，交付押金無法補足，買方通常很難找到賣方索賠。所以在原來的協(xié)議中支付定金，盡量使定金的數(shù)額更大。戶籍問題在交房時也容易被忽視，所以在交房前，先到房屋所在地公安局核實房主的戶籍是否已遷出。你知道嗎