案例

王先生想買一套較大的房子a，但由于政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的限制，他不得不將名下的另一套房子B賣掉，于是與李女士簽訂了一份房屋買賣合同（以下簡(jiǎn)稱合同1），并與張先生簽訂房屋買賣合同（以下簡(jiǎn)稱合同二）。但由于李女士的購(gòu)房資格審核未通過(guò)，王先生未能及時(shí)將B房出售，a房的轉(zhuǎn)讓期限也已屆滿。此時(shí)，因李女士不能按約定履行合同，王先生與張先生構(gòu)成違約。據(jù)專家分析，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹認(rèn)為，如果不能按時(shí)履行合同，可能導(dǎo)致串單中的買賣雙方在另一份房屋買賣合同中違約。由于合同的相對(duì)性，守約方不能在另一份房屋買賣合同中要求賠償因違約而遭受的損失。

合同1和合同2屬于兩個(gè)獨(dú)立的合同。合同是相對(duì)的。對(duì)于合同1，王先生在履行合同2期間遭受的損失不屬于由于履行合同而造成的直接損失，而是間接損失。因此，王先生不能向李女士索賠，也不能要求李女士賠償?shù)诙贤械膿p失?？傊?，這一損失只能由王先生自己承擔(dān)。李女士只需賠償王先生違約金1。對(duì)于合同2，王先生的損失與李女士無(wú)關(guān)。

孔丹還提醒消費(fèi)者，目前市場(chǎng)上賣一買一的改善型購(gòu)房者需求量很大。因?yàn)樗婕暗椒课葙I賣同時(shí)進(jìn)行的過(guò)程，出現(xiàn)問(wèn)題的概率非常大。購(gòu)房者要注意每一個(gè)細(xì)節(jié)，避免不必要的麻煩。

二手房購(gòu)買流程指引。在查看房源時(shí)，可以看到幾家中介的掛牌房源，比較多，選擇價(jià)格和品質(zhì)合適的一家。有的中介公司有獨(dú)棟房，這類房子的價(jià)格可能比較高，購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)比較，選擇適合自己的。二是核實(shí)賣家身份。一旦確認(rèn)供應(yīng)，就要核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，請(qǐng)看他的身份證。三是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)。到房管局查看賣方的房產(chǎn)證。檢查以下要點(diǎn)：

1。產(chǎn)權(quán)證上的所有人與出賣人是否為同一人，核對(duì)出賣人身份證或工商檔案中的姓名是否與產(chǎn)權(quán)證上的所有人一致。

2。房屋為一人以上共有的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供全體共有人的身份證件和同意出售房屋的書面文件；房產(chǎn)為夫妻共有的，是否取得出賣人配偶的書面同意；房屋已出租的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供承租人對(duì)出售的書面意見。不要忽視這些預(yù)防措施。四是核實(shí)房屋是否允許買賣。在下列情況下不要買房：

1。列入拆遷通知范圍的房屋或者國(guó)家征用的房屋；

2。人民法院、行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；

<3。非法或非法的房屋。五是房屋質(zhì)量等配套設(shè)施審核。在這個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除了要核對(duì)房屋的戶型、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)等更直觀的方面外，還需要進(jìn)一步了解供電、水質(zhì)、水壓、燃?xì)狻⒐┡?、管道走向等?xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中。任何關(guān)于交易的關(guān)鍵協(xié)議或賣方的任何承諾都應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能用口頭協(xié)議代替，因?yàn)榭陬^協(xié)議一旦發(fā)生爭(zhēng)議，就沒有證據(jù)。購(gòu)房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)注意“交房期限”，注明出賣人何時(shí)、以何種方式將房屋交付給買受人，如果不能按時(shí)交房，買受人將獲得何種補(bǔ)償。注意付款方式和時(shí)間。付款時(shí)，買方應(yīng)盡量將轉(zhuǎn)賬憑證留在銀行進(jìn)行付款，以增加購(gòu)買付款憑證的力度。一般情況下，在協(xié)議中，買受人在交房時(shí)可以以房屋總價(jià)的10%左右作為再付款的條件，并限制出賣人按時(shí)交房；也可以在交房前要求業(yè)主搬出交房。8注意房屋付款和產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。不要隨便相信對(duì)方的名譽(yù)。先付款后過(guò)戶還是先過(guò)戶后付款是一個(gè)重要的問(wèn)題。你可以考慮把房款存放在雙方都可以信任的單位，比如律師事務(wù)所或知名機(jī)構(gòu)。過(guò)戶完成后，可以將房款轉(zhuǎn)到賣家賬戶。9保障產(chǎn)權(quán)順利轉(zhuǎn)移。只有在當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)后。有經(jīng)紀(jì)人、律師，公證的擔(dān)保并不是交易過(guò)程的完成；從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)結(jié)束后，這套房才真正屬于你，在此之前，出賣人可以隨時(shí)違約。二手房銷售注意事項(xiàng)。代理模式的選擇。二手房代銷一般有兩種方式：獨(dú)家代理和一般方式。選擇獨(dú)家代理的客戶不應(yīng)將同一套房屋委托給其他代理，但一般可以同時(shí)委托多家代理銷售同一套房屋。目前，大公司傾向于與客戶簽訂獨(dú)家代理合同，而小中介則傾向于簽訂一般合同。一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)家代理合同可以保證交易的安全性，而總承包合同可以提供更多的客戶，有利于交易的早日達(dá)成，但在交易過(guò)程中可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。代理的有效性應(yīng)該是短的而不是長(zhǎng)的。如果簽訂了獨(dú)家代理合同，但房子長(zhǎng)期賣不出去，我們?cè)撛趺崔k？這就要求在簽訂合同時(shí)約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)沒有達(dá)成交易的，合同可以自動(dòng)終止。代理有效期宜短不宜長(zhǎng)，一般為一個(gè)月。

3.“跳過(guò)“中間人”是有風(fēng)險(xiǎn)的。有一些“聰明”的賣家通過(guò)中介和買家見面，為了節(jié)省中介費(fèi)，會(huì)“跳過(guò)”中介和買家直接交易。專家認(rèn)為，這一方面違反了房地產(chǎn)客戶的誠(chéng)信，另一方面也增加了交易風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)還會(huì)降低交易效率。因此，最好找一家規(guī)模較大、信譽(yù)較好的房屋交易中介公司。

4。很多客戶覺得代銷房屋時(shí)，合同上的錢的細(xì)節(jié)太繁瑣，只需要簽一個(gè)“已付價(jià)格”，即直接拿到多少錢。在二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身，還涉及契稅、交易費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用。如果只簽“已付價(jià)”，會(huì)給中介留下很大的操作空間。遇到一些非法中介的話，等于成了“黑案操作”的溫床。因此，在簽訂合同的過(guò)程中，一定要把所有的錢都說(shuō)清楚，決不能只簽一個(gè)“已付價(jià)款”。

5。關(guān)注買家的資質(zhì)和購(gòu)買力。如果是賣房子買房子的購(gòu)房者，應(yīng)該盡量把房子賣出去處理，以免被動(dòng)。你知道嗎