司法解釋規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，確認了優(yōu)先購買權(quán)不同于基于共有權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)，效力不同。共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)為何不如共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有效力，司法解釋認為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定的優(yōu)先訂約權(quán)，是債權(quán)，對第三人沒有效力。（2） 侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式是賠償損失。正是因為承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)、優(yōu)先締約權(quán)，而不是物權(quán)，司法解釋規(guī)定，出租人侵犯優(yōu)先購買權(quán)的救濟是賠償損失，而不是保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)。這一規(guī)定不同于以往的理解。筆者認為，這種做法總體上是可行和合理的，因為承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力較弱，這與共有人的效力不同。因此，當優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，宣告買賣合同無效不再適用。

如何認定承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，如何解釋和認定“出租人在合理期限內(nèi)未通知承租人就將租賃房屋出售”構(gòu)成對優(yōu)先購買權(quán)的侵害。這一規(guī)定中有一個值得考慮的問題，即出租人出售租賃房屋時有可能不通知承租人，最終目的是賠償損失。因此，承租人的有效購買權(quán)可能成為空談。（3） 以約定折價出售房屋實現(xiàn)抵押的，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人、抵押權(quán)人約定折價出售出租房屋清償債務(wù)的，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人在同等條件下優(yōu)先購買房屋的請求，人民法院應(yīng)予支持?！背鲎馊艘詤f(xié)議折價或者變賣方式實現(xiàn)租賃房屋抵押的，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，可以在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，以保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)。其條件是租賃房屋原設(shè)定抵押權(quán)，承租人應(yīng)當通過協(xié)議折價、出售等方式實現(xiàn)房屋抵押權(quán)，以取得承租人的優(yōu)先購買權(quán)。這一規(guī)定還應(yīng)與第二十條規(guī)定的不違反租賃交易原則不限制抵押權(quán)實現(xiàn)的原則相聯(lián)系。房屋租賃實現(xiàn)抵押權(quán)，不受買賣不違反租賃的限制。承租人不能主張繼續(xù)維持租賃合同的效力，但在這里承租人受到優(yōu)先購買權(quán)的保護。但需要注意的是，如果抵押物是通過拍賣實現(xiàn)的，這并不是限制。（4） 司法解釋明確規(guī)定，承租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當在拍賣前5日通知承租人。承租人不參加拍賣的，人民法院應(yīng)當裁定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！备鶕?jù)這一規(guī)定，租賃權(quán)以拍賣方式出售出租房屋的，無論是抵押權(quán)人為了實現(xiàn)抵押權(quán)而出售，還是出租人自己出售，只要是以拍賣方式出售，承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護就統(tǒng)一適用于這種方式，即，出租人拍賣出租房屋的，出租人和拍賣人都有義務(wù)在拍賣前五日通知承租人，承租人不參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。這是絕對正確的。

司法解釋草案還規(guī)定，在拍賣過程中，有最高競價時，承租人當場表示高價購買的，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定，出租人出售出租房屋的，應(yīng)當在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，保護出租人的優(yōu)先權(quán)。侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當賠償損失。這樣的規(guī)定是不正確的。司法解釋刪除這些內(nèi)容是完全正確的。你知道嗎