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寧波
處理房屋租賃糾紛的基本方法
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律霸小編整理
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2021-04-02
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（1） 租金支付糾紛。這是房地產(chǎn)租賃中最常見的糾紛。處理租金支付糾紛有三種方式：（1）雙方約定承租人及時(shí)支付租金或房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。（2） 除前一種情形外，租賃雙方在解決拖欠租金問題的同時(shí)，在區(qū)分責(zé)任的前提下，也解決了違約責(zé)任問題，繼續(xù)履行租賃合同。（3） 終止租賃合同。這主要是由于失去了雙方繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，或者雙方協(xié)商解除合同，或者一方起訴解除租賃關(guān)系。（2） 損害賠償糾紛。房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛與其他法律關(guān)系中的損害賠償糾紛一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見的有房屋損害賠償、人身或財(cái)產(chǎn)損害賠償、侵害房屋共有人合法權(quán)益的賠償?shù)?，從司法?shí)踐來(lái)看，有爭(zhēng)議的是租賃關(guān)系結(jié)束后，如何補(bǔ)償承租人裝修房屋。對(duì)此，法律法規(guī)中沒有明確規(guī)定。目前，只有上海市高級(jí)人民法院對(duì)此有審判指導(dǎo)意見。一般內(nèi)容是，如果房東同意承租人裝修，無(wú)論提前解除合同的原因如何，房東都應(yīng)賠償承租人評(píng)估裝修費(fèi)用的殘值，以體現(xiàn)公平原則；但是，如果合同中有約定，按協(xié)議辦理。筆者認(rèn)為，這一規(guī)定可能并不體現(xiàn)公平原則，因?yàn)槿绻虺凶馊送锨纷饨鸲崆敖獬贤?，而房東又不需要承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修，要求房東賠償承租人裝修殘值（殘值可以調(diào)整）是不公平的80%或90%。否則，就不能保護(hù)違約方，損害守約方的利益。（3） 其他爭(zhēng)議。除上述違約金、賠償金糾紛外，還存在租賃期內(nèi)房地產(chǎn)優(yōu)先銷售、轉(zhuǎn)租糾紛、房屋用途變更糾紛等糾紛，以及承租人因未登記租賃合同不能對(duì)抗第三人的糾紛。
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